Достоинства
Качественно себя продвигают.
Недостатки
Вы потеряете все свои деньги.
Отзыв
«Бест Вэй»: новая пирамида на рынке жилья
8 апрель 2015 (11:25)
«Бест Вэй»: новая пирамида на рынке жильяВо время экономического кризиса активизируются компании, стремящиеся нажиться на стремлении людей сохранить свои средства в сложной финансовой ситуации. На рынке появляются все новые финансовые пирамиды и прочие сомнительные схемы, обещающие гражданам невиданные проценты по вкладам, беспроцентные займы или сказочные условия на приобретение недвижимости.
Примером компаний подобного рода может служить жилищный кооператив Best Wаy («Бест Вэй»), с начала 2015 года начавший работу в Екатеринбурге. Фирма предлагает приобрести жилье в рассрочку под 2-4% годовых, воспользовавшись «уникальной методикой совместного накопления», которую эксперты рынка считают типичным примером финансовой пирамиды.
Согласно официальным данным Best Wаy («Бест Вэй»), компания является сетью жилищных кооперативов, расположенных во многих городах страны с центром в Санкт-Петербурге (bestwaycoop.ru). Там же сообщается, что множество людей с помощью услуг кооператива уже стали обладателями жилья. В местном офисе компании сообщили, что в Екатеринбурге таких «счастливчиков» уже двое.
Согласно заявлениям сотрудников кооператива, квартиры приобретаются по схеме совместного финансирования. Все пайщики кооператива вносят деньги на общий счет, и как только на нем накапливается заветная сумма, достаточная для приобретения жилья, на нее покупается квартира одному из членов ЖК. Достается она тому, кто первым внес 35% от стоимости выбранной им квартиры. Остальные продолжают ждать своей очереди и вносить деньги.
Купленная квартира, дом или офисное помещение оформляются в собственность кооператива и передаются пайщику в пользование на правах аренды до тех пор, пока вкладчик не выплатит недостающую сумму под 2-6% годовых, в зависимости от размера первоначального взноса.
Когда долг полностью погашен, член кооператива получает право за свой счет оформить недвижимость в свою собственность. До этого момента пайщик вносит ежемесячный платеж под 6% годовых.
На первый взгляд, предложение кажется крайне заманчивым, если учитывать, что на данный момент процентная ставка по ипотеке начинается от 11,9% годовых, а размер переплаты варьируется от 80 до 250%. При этом условия выдачи ипотечного кредита очень строгие, а кооператив принимает в свои ряды всех желающих.
«До появления ипотеки единственным способом приобретения жилья был жилищный кооператив. Благодаря тому, что Best Wаy («Бест Вэй») является некоммерческой организацией, проценты по выплате займа минимальные. Наша главная цель — не зарабатывать, а помогать людям приобретать жилье», — рассказали представители компании.
Несколько портят идиллическую картину необходимость вступительного взноса в 2 000 евро (он не идет на накопительный счет, а тратится на «рекламу и продвижение»), а также ежемесячный членский взнос в 1 000 руб. , выплачиваемый вне зависимости от того, получил человек квартиру или нет.
Настораживают и другие особенности работы. Так, уплата 35% от стоимости квартиры не является гарантией получения жилья. Человек встает в очередь и ждет, пока на расчетном счете кооператива накопится нужная сумма. Необходимые средства идут от взносов и выплат других участников. Срок простаивания в очереди варьируется от 5 месяцев до года.
Отдельно стоит отметить тот факт, что вся недвижимость при покупке оформляется на имя кооператива. По словам сотрудников компании, это делается для того, чтобы освободить вкладчиков от уплаты налогов. На деле такая схема означает, что кооператив, а не его участник, является реальным собственником и распорядителем недвижимости и может в любой момент ее продать, заложить или использовать иным образом, попросив жильца освободить жилплощадь.
Более того, на сайте Best Wаy («Бест Вэй») обозначено, что компания сотрудничает со Сбербанком и даже проводит презентации в его офисах. Но эта информация оказывается ложной.
«ЖК «Бест Вэй» не является партнером Сбербанка. Презентации этой компании не проводятся в офисах Сбербанка ни в Екатеринбурге, ни в Санкт-Петербурге. Логотип Сбербанка на сайте «Бест Вэй» использован без разрешения правообладателя. К сожалению, нечистоплотные компании иногда прибегают к такой практике, чтобы укрепить свою репутацию за счет крупнейшего банка страны. В подобных случаях банк всегда защищает свои интересы и интересы своих клиентов и добивается прекращения несанкционированного использования логотипа», — отмечается в официальном сообщении Сбербанка России.
Вызывают вопросы и «дополнительные предложения» от Best Wаy («Бест Вэй»). Так, организация заявляет, что работает с несколькими малоизвестными предприятиями, одним из которых является инвестиционная компания Hermes Managemet Ltd.
«Благодаря сотрудничеству с этой компанией, члены нашей организации могут не только выгодно приобрести жилье, но и заработать неплохие деньги. После вступления в кооператив на имя вкладчика открывается банковский счет в Австрии, на который член кооператива может перечислять заработанные от привлечения новых участников средства под 20-25% годовых, причем все расчеты производятся в валюте», — рассказал сотрудник компании.
Участники финансового рынка отмечают, что депозитов с такой доходностью в валюте в Австрии просто не может существовать. Вопросы вызывает и возможность открытия депозита в зарубежном банке без личного присутствия и предоставления данных о происхождении средств.
Согласно солидарному мнению профессиональных участников финансового рынка, «Бест Вэй» имеет массу признаков типичной финансовой пирамиды, так как, по сути, условием приобретения ЖК недвижимости для одного из членов сообщества является наличие взносов от других его членов, которые смогут приобрести жилье только если этот поток будет непрерывным. Наличествует и обычная для пирамид «бонусная» схема: участники, которые привлекли новых участников, могут получить с их вступительного взноса процент — 240 евро с одного человека.
«Денежные средства на постройку жилья берутся частью из вклада пайщика, а частью из паевого фонда, то есть за счет других пайщиков. Таким образом, кооператив живет, пока есть поступление все новых и новых пайщиков», — полагает адвокат Дмитрий Лебедев.
Помимо этого, как предполагает адвокат Д. Лебедев, вся недвижимость кооперативом приобретается только у аккредитованных застройщиков, что вызывает подозрение в наличии определенных схем.
«Когда произойдет обрушение данной пирамиды, рассчитываться с кредиторами жилищный кооператив будет той недвижимостью, которую купил, отбирая ее у тех, кто еще не успел ее выкупить. Поэтому те, кто успели рассчитаться и приобрести в собственность жилплощадь, ничего не потеряют, а вот остальные могут остаться без денег и без жилья», — пояснил Д. Лебедев.
Эксперты отмечают, что обычно целью подобных организаций является привлечение максимального числа членов и сбор на своих счетах крупных сумм, после чего компания прекращает свое существование, а руководство с деньгами скрывается в неизвестном направлении. Пайщики же чаще всего остаются ни с чем.
Схема, осуществляемая «Бест Вэй», идеально подходит для такого сценария. Во-первых, они сразу же привлекают очень крупный первоначальный взнос. Во-вторых, достаточно долго могут «выкачивать» средства с пайщиков, не предоставляя им в обмен ничего, так как даже 35% от стоимости квартиры — это сотни тысяч, если не миллионы рублей. Даже после приобретения квартиры не теряют ничего, так как могут заложить ее и использовать полученные средства.
«При выборе способа вложения накоплений необходимо быть крайне аккуратным и внимательным, особенно когда свои услуги предлагают подобные организации. В данной ситуации появляется ряд вопросов касательно гарантий прав потенциальных инвесторов. Здесь не предлагается абсолютно никакой защиты от рисков для вкладчиков. В частности, не очень понятны условия компенсации вложенных средств в случае банкротства предприятия», — пояснил независимый финансовый аналитик Дмитрий Земеров.
Как поясняет эксперт, вполне вероятно, что в нынешних условиях ограничения ликвидности, снижения реальных доходов и падения покупательского спроса на рынке недвижимости многие потенциальные вкладчики могут устремиться в подобные организации в надежде сохранить свои сбережения, на чем и хотят заработать организаторы различных компаний со «смутной репутацией».
Последние комментарии
Подскажите, пожалуйста, кто купил жилье через жилищно-накопительный кооператив. Это реально? Какие могут быть "подводные камни"? Ипотеку в банке не дают, по причине не большого дохода ( 15000). Условия в жнк вроде как не плохие ( все-таки 6 % годовых), но хочу посоветоваться.
Понравился наш сайт? Присоединяйтесь или подпишитесь (на почту будут приходить уведомления о новых темах) на наш канал в МирТесен!
Организация жилищного накопительного кооператива – один из способов привлечь деньги граждан на строительство или покупку жилья. Однако прежде, чем вступать в дружные ряды членов ЖНК, стоит поинтересоваться, а так ли прекрасен этот институт продажи жилья как его "малюют".
Тактика формирования
Вступление граждан в жилищный накопительный кооператив и функционирование ЖНК регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 года.
ЖНК, как и любая организация, должен быть зарегистрирован налоговой службой в Едином государственном реестре юридических лиц (далее ЕГРЮЛ). Только с момента регистрации кооператив считается созданным. Документы на регистрацию кооператива подает председатель правления или иное уполномоченное собранием кооператива лицо.
Список документов не велик: заявление о регистрации, решение о создании ЖНК, устав и квитанция об оплате пошлины.
Для создания кооператива предусмотрено минимальное количество его участников – 50 человек (максимальное число членов – 50 тысяч) и соответствующее их решение о создании ЖНК.
Структура и управление
ЖНК имеет свою собственную структуру правления, чьими органами являются общее собрание, правление, ревизионная комиссия и исполнительные органы (например, директор).
Общее собрание является высшим органом ЖНК и правомочно решать абсолютно все вопросы кооператива.
Решения на общих собраниях считаются принятыми, если за них проголосовало более половины участвующих в собрании. В исключительных случаях, в частности, при утверждении устава кооператива или принятии решения о ликвидации кооператива, легитимность решений будет основана уже при голосовании "за" двух третей участников общего собрания, составляющих более половины членов кооператива.
В порядке необщей очереди
Существование ЖНК поддерживается вступительными, членскими и дополнительными взносами. Аккумулирование средств членов ЖНК для приобретения или строительства жилья осуществляется за счет паевых взносов и заемных (кредитных) средств. Кредитные средства поступают на расчетный счет кооператива, и отдельные его члены не вправе распоряжаться полученным займом: деньги расходуются на основании решения общего собрания и в целях, установленных им.
Право на получение квартиры у члена ЖНК возникает с момента внесения части паевого взноса, определенной в уставе кооператива, в порядке очередности, установленной уставом или решением общего собрания, и с учетом размеров и сроков внесенного пая.
Передача квартиры члену ЖНК осуществляется после оформления ее в собственность кооператива по решению органа правления кооператива.
До полной выплаты пая член ЖНК может только пользоваться помещением, а после полной выплаты помещение оформляется в его собственность на основании справки о выплате пая.
В чем подвох
Существует несколько поводов хорошенько подумать, прежде чем вступать в члены ЖНК.
Во-первых, у договоров, которые оформляются через ЖНК, отсутствует государственная регистрация, что нередко приводит к случаям двойных продаж, когда владельцами одной и той же жилплощади могут стать несколько человек.
Во-вторых, жилищный накопительный кооператив – это единственная форма организации, которая по закону (статья 110 Жилищного кодекса РФ) вправе требовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам. При этом такие дополнительные взносы могут в разы превышать сумму первоначального взноса.
Кроме того, при вступлении в ЖНК новые члены обязаны оплатить вступительные, членские, целевые, дополнительные и иные взносы, которые в большинстве своем не возвращаются в случае выхода человека из кооператива. Возврату подлежат лишь целевые взносы на строительство или покупку недвижимости. Впрочем, и в этом случае бывший член кооператива столкнется с целым рядом трудностей. Во-первых, в уставе ЖНК могут быть прописаны сроки, по истечении которых и производится возврат целевых взносов. А во-вторых и в-главных, сам возврат возможен только при условии наличия на счетах ЖНК свободных денег.
И, наконец, еще один подвох: поскольку ЖНК является некоммерческой структурой (а по факту — простым собранием граждан), то и сфера его ответственности минимальна. Финансовые обязательства ЖНК ограничиваются суммой внесенных самими пайщиками средств. Кроме того, в договорах кооперативов редко прописываются четкие сроки предоставления жилья пайщикам, поэтому последние не застрахованы и не защищены законом от просрочек и связанных с этим убытков. Получается, у члена ЖНК нет никаких гарантий того, что он получит свое жилье вовремя, не переплатив за него вдвое. В случае же возможных убытков и неустоек предъявлять претензии будет некому.
Олег Сухов, адвокат, президент "Гильдии юристов рынка недвижимости"