Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.
Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.
Какие площади востребованы сетевиками
Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням – 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.
Технические характеристики – главное, на что обращает внимание инвестор
Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.
Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.
Офисные помещения инвесторов не интересуют
Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».
Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса
Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков – существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.
От чего зависит ликвидность арендного бизнеса
В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.
Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.
А что с окупаемостью?
Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы – 13-15%.
На что обращать внимание при изучении предложения на рынке
При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.
Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.
Становится ли предложение на рынке лучше
В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.
Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.
Арендодателям и собственникам
Сеть магазинов «Магнит» рассмотрит любые формы сделок, направленные на приобретение прав аренды, собственности земельных участков, помещений, зданий, для размещения торговых объектов формата «Гипермаркет Магнит», «Магнит Семейный», «Магазин у дома» и «Магнит — Косметик» на территории РФ.
- Под продовольственный магазин формата «Магазин у дома» рассматриваются помещения площадью от 300 кв.м. до 1000 кв.м.
- Под магазины по продаже косметики, бытовой химии и товаров для дома формата «Магнит — Косметик» рассматриваются помещения площадью от 120 кв.м. до 450 кв.м.
- Под форматы «Гипермаркет Магнит» и «Магнит Семейный» рассматриваются объекты площадью от 1 000 кв.м. до 10 000 кв.м.
Для оперативного рассмотрения предложения по объекту недвижимости просим Вас предоставить информацию в форме обратной связи.
В случае заинтересованности и соответствия требованиям направленного Компании предложения, будет предоставлена обратная связь, путем письменного извещения или телефонного звонка.
В случае принятия отрицательного решения по заявке, Компания оставляет за собой право не информировать заявителя о принятом решении.
Предложите недвижимость в форме обратной связи
Отправить заявку
© Официальный сайт сети «Магнит» 2010-2019 АО «Тандер»
Заявитель выражает свое добровольноесогласие ОАО «Магнит» и ЗАО «Тандер», почтовый адрес: г. Краснодар, ул. Солнечная, 15/5, на обработку, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, обезличивание, блокирование, уничтожение, моих персональных данных, к которым могут относиться фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, гражданство (подданство), место жительства (регистрации), место пребывания, почтовый адрес, сведения о документе, удостоверяющем личность, номера контактных телефонов, адреса электронной почты, сведения о местах работы и о занимаемых должностях, иные сведения, относящиеся ко мне как к физическому лицу, в целях рассмотрения и принятия решения ОАО «Магнит» и ЗАО «Тандер» по моему заявлению, поданному на Антикоррупционную горячую линию.
Заявитель настоящим выражает свое добровольное согласие на передачу всех указанных выше данных всем дочерним и зависимым обществам ОАО «Магнит» исключительно в целях, указанных в настоящем Согласии.
Настоящее Согласие вступает в силу со дня его подписания и действует в течение всего срока до момента его отзыва Заявителем.
Настоящее Согласие может быть отозвано Заявителем в любое время на основании его письменного заявления.
Заявитель выражает свое добровольное согласие ПАО «Магнит» и АО «Тандер», почтовый адрес: г. Краснодар, ул. Солнечная 15/5, на обработку, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, обезличивание, уничтожение моих персональных данных, к которым могут относиться фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, гражданство (подданство), место жительства (регистрации), место пребывания, почтовый адрес, сведения о документе удостоверяющем личность, номера контактных телефонов, адреса электронной почты, сведения о местах работы и о занимаемых должностях, иные сведения, относящиеся ко мне как к физическому лицу, в целях рассмотрения и принятия решения ПАО «Магнит» и АО «Тандер» по моему заявлению, поданному на горячую линию по вопросам соблюдения этики.
Заявитель настоящим выражает свое добровольное согласие на передачу всех указанных выше данных ПАО «Магнит» и организациям, являющимся подконтрольными по отношению к ПАО «Магнит» исключительно в целях, указанных в настоящем Соглашении.
Настоящее соглашение вступает в силу для его принятия и действие в течение всего срока до момента его отзыва заявителем.
Настоящее соглашение может быть отозвано заявителем любое время на основании его письменного заявления.
Популярная в России продуктовая сеть ‑ это большое количество торговых точек, грамотная стратегия развития и ориентация на все слои населения. Клиентов агентства PENNY LANE интересует продажа готового арендного бизнеса с арендатором «Магнит», потому что это максимально удобно, надежно и выгодно. Перспектива сделки состоит в приобретении доходного бизнеса.
Купить помещение с известным и надежным арендатором «Магнит» ‑ значит сделать удачное инвестиционное вложение. Такие объекты практически не требуют управления.
Мы готовы предложить клиентам различные варианты арендного бизнеса, которые будут быстро окупаться и обеспечивать высокий уровень доходов.