Стоит ли покупать землю в крыму

Возможные риски при сделках с недвижимостью на полуострове

На прошлой неделе некое общество защиты прав потребителей, зарегистрированное в РФ в качестве иностранного агента, призвало россиян воздержаться от покупки квартир, домов и участков на полуострове Крым, поскольку при этом очень высок риск стать участником мошеннической сделки. Насколько такое утверждение соответствует действительности? Какими правилами следует руководствоваться в этом случае? Мы спросили об этом у экспертов.

Смена юрисдикции — не повод для расслабления
С момента присоединения полуострова к РФ возможность приобретения дачи в Крыму заинтересовала многих россиян. Этот интерес к недвижимости не остался незамеченным и среди собственников недвижимости, подумывающих о продаже жилья. После известных событий 2014 года цены на жилье взлетели на 46%. Вероятно, рост запросов продавцов и продолжился, если бы не экономические обстоятельства, возникшие в нашей стране.
Крымский комитет регистрации прав начал свою работу во второй половине прошлого года. Именно с начала его функционирования стало возможным говорить о сделках с жильем на полуострове, однако портал государственного Комитета по регистрации и кадастру республики статистических данных пока не раскрывает. Основываясь же на данных экспертов, можно отметить, что в регионе количество сделок с квартирами пока незначительно, а вот по земельным участкам и домам сделки заключаются достаточно активно.

«Можно отметить, что недавнее заявление по Крыму пресловутого ОЗПП в части невозможности законного приобретения жилья на полуострове не соответствуют действительности, — отмечает член Федеральной нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус Алексей Комаров. — Но при этом определенные риски покупки, безусловно, существуют».

И если в прошлом, 2014, году, опасения покупателей можно было назвать больше политическими, развивает мысль эксперт, то на данный момент они имеют вполне понятный юридический окрас, присущий сугубо российской специфике сделок с жильем.

Прежде всего, нужно принять во внимание юридический статус крымской земли, считает Комаров. Информированный покупатель, приобретая земельный участок, поинтересуется не только категорией земли, на которой расположен участок, но и видом ее разрешенного использования. А, между тем, на полуострове пока еще не утверждались ни ПЗЗ (правила землепользования и землеустройства), ни градостроительные регламенты. Поэтому четко понять назначение приобретаемой земли сегодня нельзя. Кроме того, действовавшая ранее украинская категоризация земель вообще не подразумевала конкретных видов использования, поэтому закрепить переход статуса земельного участка автоматически не получится, и сохранение существовавшего статуса использования земельного участка возможно не везде.

«Следовательно, приобретая земельный участок категории „земли населенных пунктов“, нет гарантий, что, в соответствии с принятым или принимаемым органами власти градостроительным регламентом, такой земельный участок может быть предназначен для отдыха или развлечений. Тогда построить жилой дом на нем, конечно, невозможно, — считает нотариус. — А еще один возможный риск состоит в том, что на приобретенном земельном участке (особенно вдали от существующих жилых массивов) легализовать постройку жилого дома в дальнейшем не получится».

Кроме того, межевание земельных участков в Крыму практически не проводилось. Правда, стоит отметить, что и в большинстве других регионов России на продажу выставляются неотмежеванные, с неопределенными границами, земельные участки. Конечно, у собственников имеется свидетельство о собственности на землю, и земельный участок, безусловно, поставлен на кадастровый учет. Однако границы участка в документах указаны приблизительно.

«Риск в данном случае состоит в том, что, приобретая такой участок, покупатель рано или поздно столкнется с необходимостью определения границ с соседями. В итоге может оказаться, что участок окажется гораздо меньше по площади, чем был в момент приобретения, — уточняет Комаров. — На практике встречаются такие случаи, когда после межевания часть купленного дома собственника вообще оказывалась на соседском участке».

Третий рисковый момент — правила строительства индивидуальных домов. По требованию закона объектами оборота (то, что можно покупать и продавать) может быть только недвижимость, поставленная на кадастровый учет. С момента принятия закона № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», сегодня для оформления права собственности на построенный без разрешений дом на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) необходимо оформить технический паспорт.
Однако в последнее время имеют место быть случаи отказов кадастровой службы в оформлении технических паспортов по причине несоответствия построек требованиям СНИПов, СанПиНов и пожарной безопасности. Наиболее часто встречающаяся проблема заключается в том, что дом, вопреки требованиям пожарной безопасности, построен при несоблюдении отступа от границ участка. Объект, построенный с нарушениями российского законодательства, квалифицируется как самострой. Значит, потом его продать будет попросту невозможно. Более того, если такая постройка создаёт угрозу жизни и здоровью соседям (неопределенному круги лиц), администрация соответствующего поселения может подать в суд иск о сносе объекта. В последнее время в российской практике такие ситуации весьма распространены.

А если это самострой?

«Следовательно, если купленный в Крыму объект по закону окажется самостроем, то его придется перестраивать в соответствии с нормами российского законодательства, а в некоторых случаях — вообще сносить», — напоминает Алексей Комаров.

Эра Автухович, нотариус города Алушта, обращает внимание россиян еще и на тот факт, что в Крыму пока нет полностью сформированной единой базы данных о собственниках:
«Обновленный украинский реестр прав на недвижимое имущество и их обременений в Крыму начал формироваться только в 2013 году, за год до вхождения полуострова в состав РФ. До этого момента регистрацией права собственности на недвижимое имущество занимались органы БТИ. Конечно, все архивы в БТИ сохранены и переданы вновь созданному государственному унитарному предприятию Республики Крым „Крым БТИ“. Данное предприятие предоставляет гражданам услуги по предоставлению справок о принадлежности имущества (кроме земельных участков). Но полной и достоверной информации о регистрации права собственности по всем объектам недвижимости с 2013 года получить пока сложно».

Читайте также:  Является ли развод намеренным ухудшением жилищных условий

По украинскому законодательству, добавляет специалист, сделки по отчуждению недвижимости подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Но особенность этой процедуры заключалась в том, что сделки могли удостоверяться не только по месту нахождению недвижимости, но и по месту жительства одной из сторон.

«Поэтому с 2013 года, если сами нотариусы, предположим, города Киева, после удостоверенной сделки и регистрировали переход права собственности на недвижимость, находящейся в другой области, то получить информацию об этом на сегодняшний день на территории Крыма практически невозможно», — уточняет Автухович.

Алексей Комаров считает, что существует определенная вероятность того, что продажу жилья в Крыму может осуществлять неправомочный собственник. Чтобы нивелировать этот риск, добавляет Эра Автухович, стоит попросить у продавца предоставить украинское извлечение о регистрации права собственности и отсутствии обременений на конкретный объект недвижимости.

Наконец, если основанием права собственности продавца является приватизация жилого дома, то нельзя забывать о возможном обязательном жильце, напоминает Алексей Комаров. Ведь в таком доме все лица, зарегистрированные на момент приватизации в доме, но не оформлявшие на себя собственность, сохраняют право пожизненного пользования этим объектом.

— Если в доме зарегистрирован несовершеннолетний, то без получения подтверждения его дальнейшего места проживания покупать дом нельзя. Судебная практика имеет достаточно примеров, когда права ребенка на достойное проживание в результате сделки оказывались ущемлены, и несовершеннолетнему предоставляли право проживания в проданном доме до момента обеспечения его другим жильем.

Видеокомментарий нотариуса Алексея Комарова смотрите здесь.

Стоимость недвижимости в Крыму сегодня практически идентична ценам на объекты, расположенные в Краснодарском крае. Бум покупательской активности миновал полуостров еще в 2015 году. В настоящий момент рынок недвижимости Крыма переживает закономерную стагнацию.

Прогнозы и ожидания

Цена земельных наделов постепенно снижается, а число предложений превышает спрос. Те покупатели, которые стремились приобрести землю на полуострове, сделали это еще два года назад. Однако, по оценкам экспертов, сложившаяся тенденция является временной. Совсем скоро, возможно уже грядущим летом, стоимость земли вновь поползет вверх.

Данное утверждение основывается на ряде факторов, среди которых как экономические, так и политические:

  • активное развитие национального туризма;
  • ввод в эксплуатацию железнодорожного моста в 2019 году;
  • развитие паромной переправы;
  • государственные субсидии, направленные на развитие воздушного сообщения;
  • строительство объездной железнодорожной ветки в обход территории Украины;
  • стабилизация экономической ситуации в России;
  • ожидание ослабления международных экономических санкций.

С запада на восток

Самые дешевые
земли в Крыму сегодня предлагают в северной его части. Именно здесь расположена паромная переправа, соединяющая полуостров с Краснодарским краем. Тут же, неподалеку, ведется строительство моста. Не пользуются высоким спросом у покупателей и территории близ Симферополя. Приезжие не стремятся селиться в городе, а местным подобные объекты стали не по карману.

Наиболее интересные предложения, с точки зрения долгосрочных инвестиций, находятся на Восточном и Западном побережье полуострова. Даже в ожидании курортного сезона цены на земли в Евпатории, Сукко, Коктебеле, Саки все еще ниже прошлогодних тарифов. Подобная ситуация долго не продержится, учитывая тот факт, что полуостровом всерьез заинтересованы предприниматели из Китая.

Иностранный капитал

Комиссией из Поднебесной уже были озвучены грандиозные планы, касаемо вложения капитала в развитие полуострова. При условии поддержки российских властей в Крыму появится крупнейший в стране строительный рынок, будет построен развлекательный комплекс, открыты новые торговые площади.

Если все задуманное будет воплощено в реальность, то Крым станет интересен не только, как сезонный курорт, но и как место для круглогодичного проведения семейного отдыха. В свою очередь постройка моста решит проблему, связанную с транспортной доступностью полуострова.

Как только все намеченное начнет сбываться, стоимость существующих объектов и земельных участков увеличится в разы. Даже при условии краткосрочных инвестиций покупатели получат солидный доход от перепродажи.

Кто из нас не хочет иметь домик у моря? Ну почему обязательно в Сочи или Мурманске ? А в Крыму ?

Дорого? Очень дорого? Тем не менее множество наших соотечественников, и не обязательно олигархов, вовсе даже наоборот — представителей самого что ни на есть среднего класса устремили сейчас свои стопы и взоры в сторону Крыма. Кто-то переезжает туда на работу — хорошие специалисты везде нужны, кто-то, привлеченный целебным климатом, мечтает перебраться на полуостров, выходя на пенсию.

"Комсомолка" выяснила, насколько реальна покупка участка земли в Крыму под индивидуальное строительство.

НА ПОЛУОСТРОВЕ ПРОДАЕТСЯ БОЛЬШЕ 8 ТЫСЯЧ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОД

После того как Крым присоединился к России , весь рынок недвижимости, в том числе и земельный, естественно, заметно оживился. То есть сначала замер, а затем начал раскручиваться, особенно бурно при этом развивались (скакали) цены.

После бума конца 2014 года, в следующие два года, впрочем, количество сделок с землей неуклонно снижалось. Причины — и общие для страны, и специфические, крымские: напряженная политико-экономическая ситуация, спад платежеспособного спроса, рост предложения, высокий уровень инфляции, рост процентной ставки по кредитам.

По мнению Дмитрия Майорова , директора по развитию симферопольского агентства «Парад недвижимости», на сегодняшний день с реализацией участков под индивидуальное жилье особых проблем не возникает. Активно развивается процесс продаж индивидуальных участков, застраиваются свободные поляны в сторону от Симферополя до Ялты , а также в направлении Севастополя и Евпатории . Эксперт ожидает, что в этих местах в ближайшее время будет активно развиваться инфраструктура, вырастут новые поселки.

Читайте также:  Архитектурный отдел районной администрации

— Крымскими землями интересуются инвесторы, приезжают компании, готовые покупать по пять гектаров, ставить коттеджные поселки нового типа. На них уже сейчас существует достаточно большой спрос, — считает Дмитрий Майоров.

Естественно, условия и цены в разных районах Крыма сильно отличаются. Близость к морю, наличие инфраструктуры, иные факторы делают территорию полуострова весьма разнородной. Севастополь, как самостоятельный субъект, стоит некоторым особняком и формирует самостоятельную повестку на рынках недвижимости. Но в целом тенденции сохраняются на всей территории Крыма.

Цены на Южном берегу Крыма — от 230 000 рублей за сотку до бесконечности. Фото: Алексей ГАЙДУКОВ

На территории ЮБК, традиционно самой интересной для тех, кто мечтает поселиться в Крыму, по словам специалиста агентства «Магазин недвижимости» из Ялты Алексея Рачкова , в последнее время участились запросы больших земельных участков под строительство многоквартирных домов.

По информации, предоставленной "Комсомольской правде" — Крым" АН «Парад недвижимости», за 2015 год на территории Крыма было продано около 6 тысяч земельных участков.

Емкость земельного рынка Севастополя, по словам президента Ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» Григория Апресова, точно оценить сложно, но известно, что в настоящий момент на продажу выставлено около 2000 различных участков. Если же говорить о доле земли на рынке недвижимости, включая участки с садовыми, дачными и индивидуальными домами, то это около 40 процентов от всех объектов.

КТО ПОКУПАЕТ, КТО ПРОДАЕТ: ПРОДАВЦЫ ИЗ УКРАИНЫ, ПОКУПАТЕЛИ — ИЗ РОССИИ

Состав участников рынка земли, по мнению экспертов, существенно не изменился, однако значительно увеличился процент продавцов с Украины и покупателей из континентальной России. Прежде всего из городов-миллионников и индустриальных центров — Тюмень , Екатеринбург , Новосибирск — и обеих столиц России. Еще одна тенденция, замеченная некоторыми экспертами — среди покупателей все больше представителей Северного Кавказа , приезжающих в Крым делать свой бизнес.

Мотивация продавцов и покупателей понятна. Украинцы продают по политическим, экономическим причинам или в связи со сложностью трансфера. Россияне хотят переехать в Крым на работу или приобрести место отдыха.

Естественно, максимальную долю по сделкам с землей занимают агентства недвижимости. Есть и риэлторы-индивидуалы, какое-то количество сделок совершается напрямую, без посредников, но таких не много. Все-таки у земельного рынка Крыма и Севастополя непростая специфика — легальные агентства и индивидуальные предприниматели участвуют примерно в 75 процентов сделок с землей.

С активизацией рынка недвижимости на территорию Крыма хлынули риэлторы и маклеры с материка, пытающиеся составить конкуренцию местным специалистам. Единственное предостережение для потенциальных покупателей: подходите к подбору посредников внимательно и скрупулезно.

НЕ ХОТИТЕ ИМЕТЬ ПРОБЛЕМ? УЧИТЫВАЙТЕ РИСКИ

Министр экономического развития Крыма Андрей Мельников называет сложности с оформлением прав на землю одной из основных проблем развития экономики Крыма.

— При уходе Украины из Крыма, — говорит министр, — были полностью уничтожены базы данных, связанных с земельным учетом, восстанавливать их приходится буквально в ручном режиме. Правда, с течением времени представление о том, кто является реальным собственником, становится понятным.

Понятно, что министр в большей степени имеет в виду землю под коммерческую недвижимость, но трудный переход из украинской в российскую юрисдикцию аукается в любых сферах жизненного пространства. Поэтому эксперты предупреждают, что самостоятельные сделки на земельном рынке рискованны и чреваты.

Это касается и соседнего региона — Севастополя. Ситуация в городе-герое накаляется еще в связи с проектом нового генплана города.

— В 2017 году землю в Севастополе покупать стало опасно, — говорит Григорий Апресов. — По крайней мере, некоторые земельные участки. Причем какие эти некоторые, пока тоже до конца непонятно. Что связано с так и не принятым генпланом, получившим после общественных слушаний свыше 9500 письменных жалоб от граждан и организаций. При этом государство в лице правительства Севастополя подает тысячи исков на изъятие участков, в том числе целых товариществ, якобы незаконно выделенных при Украине. Правительство выполняет функцию рейдеров, узаконивая бескомпенсационное изъятие земель решениями судов. Сложности возникают и по бывшим землям воинских частей Министерства обороны РФ , переданных по разделу флота Украине, которая в соответствии со своими законами выделяла их гражданам или организациям.

Главный правовой аспект этой истории, по мнению Григория Апресова, состоит в грубейшем нарушении Федерального конституционного закона № 6, гарантирующего всем сохранение права собственности, полученного при Украине. Президент Ассоциации севастопольских риэлторов считает, что, если в ситуацию не вмешается федеральный центр, последствия будут весьма неутешительны.

Власти Севастополя, напомним, после скандала, вызванного новым генпланом города, заморозили проект на два года. Так что неопределенность, по-видимому, будет сохраняться еще долгое время.

ЦЕНЫ:… ДО БЕСКОНЕЧНОСТИ

Несмотря на продолжающийся спад активности на рынке недвижимости, цены на землю, по мнению большинства экспертов, по-прежнему перегреты. (В том числе и оттого, что продавец — так исторически сложилось — ориентируется на цены в долларах периода 2014 года, а доллар за это время вырос в два раза.) По традиции самые высокие цены наблюдаются в прибрежной территории ЮБК.

Крымскими землями интересуются инвесторы, приезжают компании, готовые покупать по пять гектаров, ставить коттеджные поселки нового типа. Фото: из архива "КП"

Читайте также:  Досудебный претензионный порядок урегулирования спора означает

— Цены на Южном берегу Крыма, — замечает Алексей Рачков, — от 230 000 рублей за сотку до бесконечности. Оптимальная цена — и это будет хороший участок, 1,5 и чуть более километров от моря, недалеко проходят коммуникации, участок относительно ровный и без проблем — цена в районе 570 000 рублей за сотку. Ближе к морю стоимость варьируется от 850 000 рублей до 1 500 000 рублей за сотку. Уровень цены зависит от расстояния до моря, ровности участка, заведены ли коммуникации или, возможно, есть разрешения на подключение поблизости, документы и т. д.

В Севастополе, в отличие от других регионов, спад, если он и есть, то очень незначителен. Статус города федерального значения, курортный, деловой и исторический потенциал обуславливают возрастающий интерес со стороны россиян. При этом степень разброса и здесь — один из основных ценовых признаков.

— Диапазон цен на землю в Севастополе очень большой, в силу его размеров, разбросанности, специфики ландшафта и значительной сельской зоны, интегрированной в город, — констатирует Григорий Апресов. — Кроме расположения, на цену влияют целевое назначение земли, близость к морю и близость коммуникаций. Так, цена за одну сотку садовых и дачных участков колеблется от 50 000 до 500 000 рублей. А при целевом назначении под ИЖС цена за сотку в самых престижных местах может достигать 900 000 рублей.

— Участки под индивидуальное жилье в Симферополе и пригороде стоят от 40 тысяч рублей за сотку до 120 тысяч и выше. Например, в селах Доброе, Краснолесье между Симферополем и Алуштой цены за сотку достигают 100 тысяч рублей и выше, а в садовом товариществе «Сосновый бор» около озера — до 200 тысяч рублей, — говорит Дмитрий Майоров.

Общие для всего полуострова тенденции распространяются и на западное и восточное побережье Крыма. Здесь можно найти участки от 50 тысяч рублей за сотку до 500-600 тысяч.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ: ПОЙДУТ ЛИ В ГОРУ ЦЕНЫ ПРИ ОТКРЫТИИ МОСТА ЧЕРЕЗ КЕРЧЕНСКИЙ ПРОЛИВ

По прогнозам аналитиков, цены на недвижимость в 2017 году ждет дальнейшая рецессия (относительно умеренный, некритический спад).

— В 2017 году будет по-прежнему интересна покупка земельных участков в Крыму. Особенностью недвижимости в Крыму является возможность купить дачу, но жить в ней круглый год как в полноценном доме, — вырисовывают прогнозы в АН «Парад недвижимости». — Теплая крымская погода круглый год позволяет обойтись без газа , используя только электрические обогреватели. Поэтому на дачных участках в Крыму строят полноценные дома. Также будет расти рынок продажи дачных домов и участков, особенно расположенных близко к Симферополю и Севастополю.

Особенностью недвижимости в Крыму является возможность купить дачу, но жить в ней круглый год как в полноценном доме. Фото: Руслан БОЙЦОВ

Как известно, полуостров условно делится на 4 части: Севастополь, ЮБК, западное и восточное побережья. Все давно привыкли считать, что ЮБК является наиболее привлекательной частью Крыма, но сейчас положение дел меняется. Медленно, но уверенно восточный и западный регионы становятся все более популярными как среди крупных инвесторов, так и среди частных покупателей. Наблюдается высокий спрос на западное побережье со стороны инвесторов из Китая . На данный момент готовятся масштабные проекты по строительству целых жилых кварталов, коттеджных поселков, крупных торгово-развлекательных центров, гостиничных комплексов и так далее.

При этом почти многие специалисты уверены: ближе к дате открытия Керченского моста интерес к Крыму, а следовательно, и цены пойдут в гору. Впрочем, Григорий Апресов так не считает:

— Открытие Крымского моста особого влияния на стоимость недвижимости не окажет, это очередной миф. Туристический поток действительно увеличится, что в долгосрочной перспективе может повлиять на небольшое увеличение интереса к крымской недвижимости. Но нужно учитывать и другие факторы, например логистику — может подешеветь доставка на полуостров ряда ключевых стройматериалов, таких как металл, сантехника, отделочные материалы и прочее. Пока же мы видим незначительное падение цен, и на запуск моста я бы не уповал. А если собственники снова необоснованно, как в 2014 году, задерут цены, это только значительно затормозит рынок.

ВАЖНО!

Пять советов для тех, кто собирается приобретать земельные участки в Крыму

Дмитрий Майоров, директор АН «Парад недвижимости»:

КЛИМАТ. Местоположение земельного участка должно соответствовать состоянию вашего здоровья. Так, например, для легочных заболеваний рекомендуют сосновые и морские земли Мисхора, Фороса. Для заболеваний сердца — районы Феодосии, Судака, Ялты. Лечебные грязи Сак — для суставов. Климат Евпатории и Сак — рекомендуют для оздоровления и укрепления детского организма.

ПОЧВА. Постарайтесь уточнить специфику грунта, его сейсмоустойчивость. Горный Крым – это зачастую опасность оползней. И если вдруг завтра выяснится, что почва плывет, а такое вполне возможно, считайте, что вы приплыли.

КОММУНИКАЦИИ. Выясните наличие или возможность проведения коммуникаций. Стоимость их будущего строительства может оказаться очень высокой в сравнении со стоимостью самого участка.

ИНФРАСТРУКТУРА. Магазины, школы, дороги, места отдыха. Или они есть, или их нет. Возможно, будут, планируются — уточните, когда.

ДОКУМЕНТЫ. Помимо всех прочих документов о праве собственности проверьте, проведено ли межевание участка, чтобы предупредить конфликты и судебные тяжбы с соседями.

Еще больше материалов по теме: «Инфраструктура Крыма»

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector