Стоимость права на заключение договора аренды

Петров В.И.,к.э.н., Дударев Д.Н.,
Финансовая академии при Правительстве Российской Федерации

Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования городских земель, как на Западе, так и в отдельных Российских регионах, например в г. Москве. При этом на начальном этапе развития земельного рынка в России арендные отношения могут стать главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим субъектам и бережного и рационального ее использования. Арендные отношения позволяют собственнику, и, прежде всего, государственным и муниципальным органам, осуществлять контроль за эффективностью землепользования.

С другой стороны, предоставляя арендатору права пользования землей и права собственности на результаты производства, аренда стимулирует рыночные преобразования земельных отношений, активизирует предпринимательскую активность, позволяет оптимизировать соотношение между производственными ресурсами: землей, основными фондами и рабочей силой. В настоящей статье типичные проблемы, возникающие при оценке стоимости права на заключение договора аренды городских земельных участков, рассмотрены на примере г. Воронежа.

В г. Воронеже аренда земли как основная форма земельно-правовых отношений введена Постановлением Администрации Воронежской области от 01.02.1994 г. №98 "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Воронеже". При этом предоставление земельных участков в аренду Постановлением Воронежского муниципального совета от 13.04.1995 г. решено было осуществлять только на аукционной или конкурсной основе. Позже, 19.06.1995 г. Воронежской областной думой был принят закон №18-з "О регулировании земельных отношений в Воронежской области", где в ст. 65 было указано, что продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также прав их аренды помимо конкурсов и аукционов осуществляется на основании постановлений администрации области и исполнительных органов местного самоуправления. Данная практика предоставления земельных участков в аренду на основе выписанных постановлений просуществовала до принятия Закона Воронежской области №4-ОЗ от 13.02.2004 г. В настоящее время земельные участки в аренду предоставляются только на аукционной или конкурсной основе.

Практика оценки арендных прав муниципальных земель в г. Воронеже существует сравнительно недолгое время и поэтому процедуры оценки еще недостаточно отработаны. В настоящее время при заключении договора на оказание оценочных услуг заказчик, в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Воронежа, в качестве объектов оценки указывает право на заключение договора аренды земельного участка и начальный размер арендной платы за земельный участок. При этом сложилось так, что в случае поступления одной заявки в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса участок передается без проведения торгов. В таком случае участник единовременно выплачивает стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, а размер арендных платежей устанавливается в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы. Если подано более одной заявки, то проводятся торги, предметом которых выступает размер годовой арендной платы. При этом договор аренды заключается бесплатно, а размер годовых арендных платежей определяется на торгах. Таким образом, в г. Воронеже существует два объекта оценки арендных прав — право на заключение договора аренды и начальный размер годовой арендной платы за земельный участок.

Основная проблема определения стоимости права на заключение договора аренды земельных участков в г. Воронеже — отсутствие соответствующих методик. Например, в г. Москве объектом оценки является право аренды земельного участка и существует соответствующая методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденная постановлением правительства Москвы от 13.11.2001 г. №1022-ПП.

Применение "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", утвержденных распоряжением Минимущества России №1022-р от 10.04.03, достаточно сложно, поскольку в них идет речь только об оценке стоимости права аренды, а не права на заключение договора аренды земельных участков. Во-вторых, они носят общий характер и не имеют четких указаний и практических примеров по процедуре проведения оценки стоимости арендных прав.

Анализ сложившийся практики позволил прийти к выводу о достаточной близости и взаимозависимости понятий права аренды и права на заключение договора аренды, поэтому указанные методические рекомендации, можно использовать для расчёта стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с методическими рекомендациями Минимущества России, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как правило, используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Как правило, оценивается право на заключение договора аренды незастроенных земельных участков, что обуславливает выбор методов оценки. Метод выделения применяется для оценки права на заключение договора аренды застроенных земельных участков, поэтому его использование в данной ситуации невозможно. Метод распределения также применяется для определения стоимости права аренды застроенных земельных участков. Метод капитализации дохода использовать проблематично, поскольку рыночная информация о сдаче в аренду земельных участков, как правило, отсутствует, а ставки арендной платы за участки, применяемые в г. Воронеже в настоящее время не являются рыночными, поскольку устанавливаются централизованно администрацией города.

Для оценки права на заключение договора аренды незастроенных земельных участков возможно применение метода остатка и метода предполагаемого использования. Основное отличие методов состоит в том, что в основе первого метода лежит модель прямой капитализации будущих доходов, а в основе второго — модель дисконтированных денежных потоков. Причем при использовании метода предполагаемого использования при расчете доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Также возможна оценка права аренды методом сравнения продаж, хотя возникают значительные трудности с поиском информации.

В качестве примера, рассмотрим расчет стоимости прав на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных для застройки многоэтажными жилыми домами, которая получила широкое распространение в российских городах.

Наиболее упоминаемым в литературе методом для этих целей является метод типовых инвестиционных контрактов. Данный метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором-арендатором земельного участка. Фактическая оплата покупки права на заключение договора аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. По мнению авторов, применение данного метода в практических целях не всегда обосновано, поскольку получение участка под строительство в любом случае предполагает передачу городу части построенных квартир. Поэтому если провести расчет таким способом и представить получившуюся сумму как стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, то произойдет двойной учет. По нашему мнению, более корректным представляется расчет методом предполагаемого использования.

В последнее время на рынке строительства в г. Воронеже широко используется схема строительства за счет привлечения средств дольщиков — будущих владельцев квартир. В соответствии с этой схемой предприниматель (девелопер) привлекает денежные средства дольщиков на ранних стадиях строительства с определенным дисконтом в счет оплаты будущих квартир в построенном здании. Он использует эти средства для строительства дома.

По окончании строительства квартиры в этом здании переходят в собственность дольщиков. Данная схема привлечения заемных денежных средств, по сути, отличается от классической схемы, когда девелопер привлекает заемный капитал в полном объеме на начальной стадии, а затем возвращает его частями в процессе использования построенного доходного объекта.

Привлечение заемных средств по схеме долевого строительства эквивалентна схеме кредита, при которой в процессе использования кредитных ресурсов не выплачиваются проценты, и не погашается основная сумма.

Зная время строительства r и норму отдачи на средства дольщиков Y , можно рассчитать в процентном выражении дисконт Δ в соответствии с которым идет привлечение денег дольщиков 1 :

В данном случае оценивается право на заключение договора аренды в целях строительства на земельном участке жилого дома и последующей продажи квартир по рыночной цене.

Данное право является определенным имущественным правом на объект недвижимости — земельный участок, обладает вполне конкретной рыночной стоимостью. Используя приведенную выше формулу, можно предложить следующую достаточно простую схему оценки рыночной стоимости Vo права на заключение договора аренды земельного участка под строительство жилого дома:

Vi — стоимость площадей по окончании строительства здания,

mq — количество привлеченных дольщиков в q -м периоде,

Еq — затраты инвестора в q -м периоде.

Рассмотрим пример расчета стоимости права на заключение договора аренды земельного участка площадью 800 кв.м., предназначенного для строительства многоэтажного жилого дома, по адресу г. Воронеж, ул. Героев Сибиряков.

Исходя из Акта отвода земельного участка, на земельном участке предполагается строительство 14-ти этажного кирпичного жилого дома площадью 5 000 кв. м. Срок проектирования принят равным 0,5 года. Срок строительства в соответствии со СНиП 1.04.03-85 составляет 1 год.

Читайте также:  Готовый бизнес разливного пива

По данным журнала ведущих строительных компаний г. Воронежа, средняя стоимость строительства 1 кв.м. общей площади в жилых домах г. Воронежа по состоянию на 20.02.2004 г. не превышает 1 000 руб. без НДС. Поскольку предполагается строительство типового здания, то затраты на разработку проекта принимаются от 1 до 3% от стоимости строительно-монтажных работ. В данном случае примем данные затраты по среднему на уровне 2%.

По окончании строительства застройщик также обязан перечислить местному органу самоуправления 8,55% от объектной стоимости строительства жилого дома на развитие инфраструктуры города или выполнить под контролем городских уполномоченных организаций работы по обустройству инженерных сетей, сооружений, благоустройства по техническим условиям за пределами предоставляемого участка с безвозмездной передачей их в муниципальную собственность в качестве градостроительного обременения участка застройки.

Помимо вышеуказанных расходов, застройщик обязан передать в муниципальную собственность 8,55 % построенного жилья, а также самостоятельно получить технические условия на подключение инженерных коммуникаций, затраты на которые, согласно Постановлению администрации г. Воронежа от 23.05.2002 г. №98-I не должны превышать 5% от сметной стоимости строительства.

Также еще до момента, как здание начнет приносить доход, застройщик обязан вносить плату за землю, которая рассчитывается по формуле:

A = Аст.баз х Кг.ц. Кв.д. х S

А — годовая арендная плата, руб.;

Аст.баз — базовая ставка годовой арендной платы, руб./кв.м.;

Кг.ц. — коэффициент градостроительной ценности;

Кв.д. — коэффициент вида деятельности;

S — площадь земельного участка, кв.м.

Базовая ставка годовой арендной платы на дату оценки в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы от 04.02.2004 г. №8-I составляет 15,06 руб. за кв.м. в год.

Коэффициент градостроительной ценности принимается в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы "О регулировании субъектов градостроительной деятельности" от 23.05.2003 г. № 98-I исходя из номера участка, который, в свою очередь, определяется исходя из карт комплексной экономической оценки земли АООТ ВПИ "Воронежпроект".

Коэффициент вида деятельности определяется исходя из вида деятельности и этапа жизненного цикла (проектирование, строительство (реконструкция), эксплуатация) строительного проекта на основе Постановления Воронежской городской думы от 21.05.2003 г. №66-I.

Расчет годовой арендной платы за земельный участок представлен ниже в таблице 1.

Наименование Значение
Базовая ставка годовой арендной платы, руб./кв.м. 15,06
Номер участка 91
Коэффициент градостроительной ценности 1,71
Вид деятельности Проектирование и строительство жилых домов
Коэффициент вида деятельности 1,5
Площадь земельного участка, кв.м 800
Годовая арендная плата, руб. 30903

Доходы от строительства рассчитаем исходя из предположения о будущей реализации квартир. В настоящее время стоимость 1 кв. м. построенного жилья в домах аналогичного класса находится на уровне 12000 руб. без НДС. Как правило, квартиры начинают раскупаться дольщиками уже с нулевого цикла строительства. Предположим, что квартиры будут раскупаться равномерно в течение всего срока строительства жилого дома и будут реализованы полностью к моменту его сдачи. Полезная площадь подобных типовых домов составляет около 80% общей площади. Кроме того, необходимо учесть, что 8,55% квартир будет безвозмездно передано городу. В соответствии с Постановлением Воронежской городской думы №98-I от 23.05.2002 г. общая площадь отчисляемого жилья для объектов жилищного строительства определяется путем умножения базового процента от общей площади жилого дома на коэффициент зональности участка строительства с последующим переводом в квадратные метры и квартиры. Т.е. городу фактически будет передано не 8,55% квартир, а на 20% меньше — 6,84% полезной площади жилого дома.

По данным крупных воронежских строительных компаний размер дисконта для дольщиков редко превышает 15% годовых, что соответствует сведениям, опубликованным в журнале "Эксперт Северо-Запад" №43 (152) от 17 ноября 2003 года. При более высоком дисконте данная схема финансирования теряет смысл, поскольку более выгодным становится банковское кредитование. Размер реального дисконта для дольщиков определим по формуле Фишера, исходя из темпов инфляции в 12%. Ставка дисконтирования составит 2,68%.

Дисконтирование проводится на середину периода, поскольку поступление и расходова-вание средств будет осуществляться на протяжении всего прогнозного периода примерно равными темпами.

Расчет стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство жилого дома, приведен в таблице №2:

Показатель По периодам
Стоимость строительства, руб.
— стоимость проектных работ, руб. 700000
— стоимость СМР, руб. 35 000 000
— затраты на получение технических условий, руб. 1 750000
— отчисления на инфраструктуру, руб. 2 992 500
— отчисления в жилой фонд города, руб. 2 992 500
Премия (риски) инвестора, годовая, % 5,96%
Временной период 1 полугодие 2 полугодие 3 полугодие
Доля освоенных капитальных вложений 0,5 1
Затраты инвестора (непосредственно строительство), руб. 17500000 17500000
Затраты инвестора (прочие), руб. 700000 7735000
Дисконт для дольщиков, % 4,05% 1,33%
Количество дольщиков, % 50,00% 43,16%
Стоимость продажи, руб. 23 028 765 20441030
Плата за землю, руб. 15452 15452 15452
Чистый операционный доход девелопера, руб. 5513313 -4809421
Фактор текущей стоимости 0,9856 0,9715 0,9302
Текущая стоимость, руб. 5356014 -4 473 685
Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, руб. 882329

Таким образом, в статье обосновано применение метода предполагаемого использования для определения стоимости права на заключение договора аренды городских земельных участков, на примере участка, предназначенного под строительство жилого дома в г. Воронеже.

1 — Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

Журнала "Московский оценщик" №4 (29), август 2004 .г

"Финансовые и бухгалтерские консультации", 2006, N 7

На сегодняшний день широко распространена практика продажи так называемых прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Возможность продажи таких прав закреплена как на федеральном уровне — в ст. ст. 30 , 38 Земельного кодекса РФ, так и на региональном — в законах субъектов РФ .

Соответствующие нормы содержатся, например, в ст. 7 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве", ст. ст. 1, 4, 6 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", в ст. 3 Закона Калужской области от 2 июля 2003 г. N 228-ОЗ "О предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности Калужской области, для целей, не связанных со строительством", ст. 5 Закона Свердловской области от 7 июля 2004 г. N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области".

Гражданско-правовые аспекты

Правомерность подобной практики с точки зрения гражданского права вызывает определенные сомнения. Прежде всего отметим, что вопрос о возможности продажи права на заключение договора аренды должен рассматриваться исключительно с позиции гражданского законодательства. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ), и может предусматривать лишь особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также совершения сделок с ними (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Учитывая, что гражданское законодательство, в отличие от земельного, находится в ведении Российской Федерации, при решении вопроса о возможности продажи права на заключение договора аренды земельного участка в случае противоречия положениям ГК РФ норм Земельного кодекса РФ, а также нормативных правовых актов субъектов РФ применяться должны прежде всего нормы гражданского законодательства.

Право на совершение сделок связано с гражданской правоспособностью субъекта гражданского права. В ст. 18 ГК РФ прямо установлено, что граждане могут совершать любые не противоречащие закону сделки. Ограничение же правоспособности недопустимо, за исключением случаев и в порядке, установленных законом (п. 1 ст. 22 ГК РФ). Полный или частичный отказ от правоспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности, ничтожны, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 22 ГК РФ). Следовательно, сделка по отчуждению абсолютного субъективного правомочия на совершение сделки, являющегося элементом правоспособности, должна признаваться недействительной.

Необходимо, однако, иметь в виду, что право на заключение договора может выступать и в качестве относительного права — права требования. Следуя нормам п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что в силу предварительного договора у кредитора возникает право требовать заключения основного договора, а у должника — обязанность заключить основной договор.

Право требования вводится в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений путем передачи этого права по договору уступки (гл. 24 ГК РФ). Следовательно, вопрос о возможности передачи кредитором права требования на заключение договора должен решаться с учетом соответствующих норм ГК РФ об уступке права требования. Вместе с тем, принимая во внимание природу предварительного договора, по нашему мнению, можно сделать вывод скорее о невозможности осуществления уступки права требования по предварительному договору.

Вопросы вызывает и сама возможность отнесения права на заключение договора к объектам гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК РФ к таким объектам относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Из указанных объектов право на заключение договора может быть отнесено, вероятно, лишь к имущественным правам. ГК РФ не содержит понятия "имущественные права", в теории же гражданского права под такими правами, как правило, понимают права, непосредственно связанные с имуществом, работами, услугами и пр., которые могут быть оценены в денежном выражении. Однако право на заключение договора, равно как и право на изменение его условий или расторжение и иные подобные права, на наш взгляд, нельзя признать имущественными, поскольку они непосредственно с имуществом, работами, услугами не связаны. Имущественные права возникнут лишь в результате реализации права на заключение договора путем заключения договора на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг. На практике оценка участниками гражданского оборота указанных прав в денежной форме при их отчуждении сама по себе, без непосредственной связи с имуществом, работами, услугами, на наш взгляд, не влечет за собой квалификацию таких прав в качестве имущественных. А значит, нельзя признать обоснованной позицию ФАС Московского округа, который в Постановлении от 15 октября 2003 г. по делу N КА-А40/7784-03 указал следующее: поскольку право на заключение договора аренды является правом, имеющим денежную оценку, оно выступает в качестве объекта гражданских прав. В связи с этим в силу гражданского законодательства РФ обязанность уплачивать плату за право на заключение договора аренды возникает только из факта приобретения такого права.

Читайте также:  Восстановление пропущенного срока по гражданскому делу образец

Если следовать указанному подходу, то в качестве имущественного можно признавать любое право независимо от его природы при наличии одной лишь денежной оценки. Например, в гражданский оборот можно ввести и продавать в качестве самостоятельных объектов права на изменение договора, отказ от договора, уступку права требования по сделке, участие в организации. Вряд ли указанный подход можно признать соответствующим гражданскому законодательству. Ведь фактически он ведет к еще большему размытию понятия имущественных прав как объекта гражданского права.

При рассмотрении вопроса о возможности продажи права на заключение договора также необходимо учитывать следующее. На практике субъекты гражданского права продают не просто права на заключение договора с третьим лицом, а права на заключение договора с самим собой. Однако, как известно, передать возможно лишь то, что тебе принадлежит. Ясно, что право на заключение договора с самим собой не может принадлежать продавцу. В силу ст. 413 ГК РФ при совпадении должника и кредитора в одном лице обязательство прекращается.

Учитывая изложенное, продажа прав на совершение сделки, по нашему мнению, не может быть признана соответствующей гражданскому законодательству РФ.

Что же касается указания в ст. 448 ГК РФ и ст. ст. 30, 38 ЗК РФ возможности продажи на торгах "права на заключение договора", то из систематического толкования названных норм вполне можно сделать вывод об использовании законодателем выражения совсем не в том смысле, что данное право является объектом гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ. При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок. Следовательно, в процессе торгов определяется не размер платы за некое "право на заключение договора аренды земельного участка", а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808.

Соответствующие отношения, на наш взгляд, вполне правомерно укладываются в рамки имеющихся гражданско-правовых конструкций. Размер платы по договору может рассматриваться в качестве предварительной оплаты имущества (работ, услуг), которое в дальнейшем будет передано (выполнены, оказаны) продавцом при заключении соответствующего договора, в том числе и по результатам проведенного конкурса. Ведь в конечном счете денежная оценка указанных прав на заключение договора определяется исходя из денежной оценки имущества (работ, услуг) по заключаемому договору. Например, размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка определяется на основании его площади, месторасположения, срока аренды, а также иных критериев, которые учитываются и при определении самой платы за аренду. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена, в частности, в форме единовременных или периодических платежей либо путем их сочетания, а также в иных формах. Следовательно, плата за право заключения договора аренды по своей природе есть не что иное, как единовременный авансовый капитализированный платеж за аренду.

При соблюдении определенных условий (ст. ст. 380, 381 ГК РФ) денежный платеж может быть внесен и в качестве задатка.

Вполне возможна, по нашему мнению, выплата соответствующей суммы и в качестве неустойки (ст. 330 ГК РФ), предусмотренной предварительным договором, в случае нарушения должником обязанностей по заключению основного договора.

Налоговые аспекты

Налог на прибыль. В целях налогообложения прибыли само по себе признание недействительным с точки зрения гражданского права договора продажи прав на совершение сделок не влечет за собой автоматически налоговых последствий, связанных с невозможностью учета доходов и расходов, возникших в связи с такой передачей. Для налогообложения значение имеет факт получения налогоплательщиком доходов и понесения расходов.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. К доходам согласно ст. 248 НК РФ относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы. Безусловно, поступившая продавцу денежная сумма за оплату так называемых прав на заключение договора является для продавца экономической выгодой в денежной форме, т.е. доходом. Полученный доход следует квалифицировать не в качестве дохода от реализации так называемого имущественного права на заключение договора, а в зависимости от конкретного предмета и содержания основной сделки как доход от реализации товара (работ, услуг, имущественных прав) либо как внереализационный доход.

Согласно ст. 252 НК РФ расходами признаются экономически оправданные, направленные на получение дохода и документально подтвержденные затраты. Позиция финансовых органов по вопросу экономической обоснованности затрат по оплате прав на заключение договора аренды до недавнего времени состояла в следующем: ". законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными, поэтому не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль организаций" (см. Письма Минфина России от 12 апреля 2004 г. N 04-02-05/2/13, от 29 августа 2001 г. N 04-02-05/3/58).

В дальнейшем позиция Минфина России изменилась. В Письме от 7 апреля 2006 г. N 03-03-02/80 разъясняется, что если в распорядительном документе органа исполнительной власти не содержится положений о возникновении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения перечисление денежных средств на указанных условиях следует рассматривать как перечисление на безвозмездной основе. На основании нормы п. 16 ст. 270 НК РФ такие расходы не могут уменьшать величину налоговой базы по налогу на прибыль. Если же из распорядительного документа следует, что за дополнительную плату потенциальный арендатор приобретает право на вступление в отношения по аренде, выражающееся в появлении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на указанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы.

Таким образом, возможность учета затрат по оплате права на заключение договора аренды в составе расходов Минфин России фактически связал с вопросом: возмездны или безвозмездны полученные денежные средства? Ответ на него зависит от того, закреплена или нет в соответствующем распорядительном акте государственного (муниципального) органа встречная обязанность по заключению договора аренды.

На наш взгляд, такая позиция весьма спорна. В соответствии с п. 2 ст. 248 НК РФ имущество считается полученным безвозмездно, если его получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать передающему лицу имущество, имущественные права (выполнить для передающего лица работы, оказать услуги). Однако обязанность заключить договор аренды нельзя рассматривать как обязанность по передаче имущества, имущественных прав (выполнению работ, оказанию услуг). Значит, наличие или отсутствие данной обязанности не дает оснований утверждать о возмездности или безвозмездности полученных денежных средств.

Кроме того, в распорядительных актах органов власти, как правило, не предусматриваются обязанности по заключению договоров. Исходя же из логики Минфина России указание такой обязанности в распорядительном акте органа власти является необходимым для признания расходов на оплату права на заключение договора экономически обоснованными, с чем вряд ли можно согласиться.

Судебная практика по вопросу о включении затрат на оплату права на заключение договора аренды в состав расходов в целях налогообложения прибыли на сегодня представлена главным образом позицией ФАС Московского округа (см. Постановления от 17 декабря 2003 г. по делу N КА-А40/9789-03, от 20 мая 2002 г. по делу N КА-А40/3122-02, от 5 сентября 2001 г. по делу N КА-А40/4671-01). Соответствующие расходы по оплате права на заключение договора аренды признаются судом экономически обоснованными. При этом устанавливается связь между указанной оплатой и непосредственно самой арендой, в связи с чем делается вывод о производственном характере произведенных расходов, т.е. фактически плата за право на заключение договора предстает в качестве формы оплаты аренды. В Постановлении от 20 мая 2002 г. по делу N КА-А40/3122-02 ФАС Московского округа указывает следующее: ". оплата права на заключение договора аренды земли является обязательным условием предоставления земельного участка в аренду. В связи с тем, что аренда земельного участка связана с производственной деятельностью налогоплательщика (участок предоставлен для целевого использования — эксплуатации производственно-складского комплекса и автостоянки), отнесение на себестоимость платы за право заключения договора аренды является правомерным".

Читайте также:  Закладная в сбербанке какие документы нужны

Учитывая изложенное, на наш взгляд, платежи за право на заключение договора правильнее было бы рассматривать в качестве предварительной оплаты имущества, работ, услуг по договору, права на заключение которого передаются, и исходя из этого решать вопрос об экономической обоснованности указанных расходов и их направленности на получение дохода. Правомерность данной позиции подтверждается выводом, сделанным Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19 января 1999 г. N 5523/98: ". если земельный участок, находящийся во временном пользовании, используется для осуществления предпринимательской деятельности, платежи, которые по своей природе являются арендной платой (выделено авт. — Прим. ред.), и другие платежи, связанные с эксплуатацией этого участка, подлежат отнесению на себестоимость".

Налог на добавленную стоимость. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается, в частности, реализация товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав. Однако, как отмечалось ранее, право на заключение договора вряд ли может быть отнесено к имущественному праву. В связи с этим наличие объекта обложения НДС при отчуждении права на заключение договора представляется спорным. Вместе с тем в п. 5 ст. 155 НК РФ предусматривается, что при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ. Безусловно, при широком толковании указанной нормы, из которого, скорее всего, и будут исходить налоговые и финансовые органы, под "правами, связанными с правом заключения договора" будут пониматься сами права на заключение договора. Однако, на наш взгляд, исходя из буквального толкования п. 5 ст. 155 НК РФ можно сделать иной вывод. В комментируемой норме речь идет именно о правах, связанных с правом заключения договора, при этом непосредственно сами права на заключение договора не упоминаются. Согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. Получается, что передача прав на заключение договора НДС облагаться не должна. Однако, поскольку плату за право на заключение договора, на наш взгляд, можно рассматривать в качестве платы непосредственно по договору, который в дальнейшем будет заключен, указанные суммы необходимо учитывать при исчислении налоговой базы по НДС в результате реализации товаров (работ, услуг) или имущественных прав по такому договору.

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector