В настоящее время с развитием рыночной экономики такой термин, как «нежилое помещение», стало широко применяться при совершении сделок с недвижимостью.

Но в российском законодательстве четкое определение данного термина отсутствует. В связи с этим в ходе осуществления правоотношений возникает множество трудностей и вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

• Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
• Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
• Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Что относится к зданиям, их функциональное и целевое назначение

Целевое назначение нежилого помещения определяется деятельностью, для ведения которой оно предусмотрено.

Ниже представлена классификация по целевому предназначению:

1. производственные;
2. спортивные;
3. складские;
4. коммунально-бытовые;
5. образовательные;
6. торговые;
7. предприятия общепита;
8. медицинские;
9. свободного назначения;
10. офисные.

Под функциональным назначением здания понимают наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельной постройки.

По функциональному назначению здания делятся на следующие группы:

• основные;
• технические;
• коммуникационные;
• вспомогательные;
• обслуживающие.

Какие еще объекты не предусмотрены для постоянного проживания?

Нежилые помещения – архитектурный объект или его часть, которая по целевому назначению не предусмотрена для постоянного проживания людей. Принадлежность объекта к конкретному виду определяет осуществление права на строение, влияет на его гражданско-правовой статус.

По использованию в коммерческих и административных целях различают их следующие разновидности:

Имеется классификация нежилых объектов по их предназначению:

• используемые для получения дохода (коммерческие);
• используемые для создания условий для получения дохода (промышленные, а также индустриальные).

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:

1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

1. в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
2. в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).

Статья 135 ГК РФ. Главная вещь и принадлежность

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

• в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
• переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
• объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
• если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

В ходе истории архитектуры в результате длительного совершенствования конструктивных решений накопился огромный опыт и в области строительства выработались определенные традиции. В настоящее время высокоэффективные материалы и конструкции позволяют перекрывать большие пространства, устраивать города под одной крышей. Появилась новая наука — строительная бионика, которая направляет строительство на поиск более совершенных конструкций по аналогии с творениями природы, с окружающим нас растительным и животным миром.

Существуют различные виды зданий и сооружений. Зданиями принято называть наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, которое предназначено для удовлетворения различных потребностей человеческого общества. К зданиям относятся жилые дома, школы, театры, больницы, заводские корпуса и др. Наземные сооружения, не имеющие внутреннего пространства, а также подземные сооружения называются инженерными сооружениями (мосты, радиомачты, резервуары, плотины, набережные, станции метро и др.), поскольку их строительные конструкции требуют специальных инженерных расчетов.

Основные типы зданий по назначению подразделяют на гражданские (жилые и общественные), промышленные (производственные, обслуживающие, вспомогательные) и сельскохозяйственные. Как промышленные здания (химические, металлургические, машиностроительные, транспортные и др.), так и сельскохозяйственные здания (животноводческие фермы, теплицы, птицефермы и др.), в свою очередь, подразделяют по характеру выполняемых в них производственных процессов для обслуживания различных отраслей промышленности.

Промышленные здания (заводы, фабрики, электростанции и др.) создают с использованием новейших достижений техники, прогрессивных инженерных конструкций, новых строительных материалов. Крупные промышленные комплексы занимают иногда территорию протяженностью в несколько километров. Промышленные предприятия проектируют, как правило, в отдалении от населенных пунктов с учетом господствующих ветров и вблизи железных дорог. Здесь архитектор работает вместе с технологом. Промышленные здания больших пролетов требуют особых перекрытий и форм конструкций, поэтому архитектор работает и в контакте с инженером-конструктором.

Гражданские здания, как жилые (жилые дома, гостиницы, общежития), так и общественные (школы, магазины, театры, спортивные комплексы и др.), в зависимости от местоположения могут быть городского и сельского типа.

Общественные здания (административные, детские учреждения, учебные, культурно-просветительные, торговые, коммунальные, учреждения здравоохранения и др.) в соответствии с назначением обладают специфическими планировочными, объемно-пространственными и конструктивными особенностями, специальным оборудованием. Научно-исследовательские институты и проектные мастерские разрабатывают проекты отдельных групп общественных зданий (зрелищных, учебных, лечебных, спортивных и т. п.).

Общественные здания сооружают в комплексе с жилыми домами. На территории микрорайона создают подъезды к домам, озеленение, площадки для детских игр, спорта и отдыха. Здания культурно-бытового назначения по принципу удобства обслуживания делят на четыре группы:

— первичного обслуживания (детские комнаты, самодеятельные прачечные), их располагают в непосредственной близости от жилого дома или в нем;

— учреждения повседневного обслуживания (детские ясли, сады, школы, продуктовые магазины, кулинарии, приемные пункты прачечных, парикмахерские, мастерские по ремонту обуви и одежды и т.п.) размещают в удалении от жилищ не более 400-500 м, а детские учреждения — не более 250-300 м;

— учреждения периодического пользования (столовые, кафе, гастроном, универмаг, почта, Сбербанк, кинотеатр, клуб, стадион, бассейн) могут находиться вне микрорайона;

— общегородские учреждения (административные учреждения, театры, музеи, большие стадионы и т. п.) располагают еще реже из расчета на определенное число жителей.

Небольшие бытовые и торговые предприятия объединяют в одном здании — общественно-торговом центре микрорайона. Детские дошкольные учреждения и общеобразовательные школы — в отдельно стоящих зданиях, строящихся по типовым проектам.

В архитектуре общественных зданий широко применяют монументальную живопись и скульптуру, которые помогают раскрытию образа архитектурной идеи здания, заложенной в проекте.

Архитектурно-пространственная среда представляет собой единство нескольких основных компонентов: зданий и сооружений, пространства между ними и внутри них и элементов естественной природы, в той или иной степени включенных в среду. Важнейшим компонентом этого единства являются здания и сооружения.

Функциональное назначение зданий главным образом и определяет их форму. А функциональное назначение в первую очередь определяется социальными запросами общества, которые зависят от присущего им характера производственных отношений. Поэтому и типология в архитектуре отражает характер производственных отношений общества.

Процесс формирования типологической структуры очень сложен. Кроме четко выраженных типов зданий, существует множество переходных неопределившихся форм. Это объясняется тем, что в процессе развития общества типы зданий постоянно видоизменяются.

Первичная типологическая классификация зданий и сооружений, существующих в настоящее время, включает четыре их основных группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественно-административной деятельности:

здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства

Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от специфики этой группы.

Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является его назначение как отражение потребности общества в здании определенного типа для определенной цели.

Кроме типологической классификации, т. е. классификации зданий по назначению, существует подразделение зданий на классы по значимости.

Каждому классу зданий (их четыре) предъявляются определенные требования относительно капитальности (строительные материалы и конструкции, огнестойкость и т. д.), степени градостроительного и народнохозяйственного значения, характеристики эксплуатационных качеств.

Здания I класса

Жилые и общественные здания, отвечающие повышенным требованиям (общественные здания, играющие особо важную роль в композиции городов, жилые выше шести этажей и др.).

Здания II класса

Здания массового строительства, жилые дома в 4—5 этажей.

Здания III класса

Малоэтажные здания с небольшой вместимостью.

Здания IV класса

Здания, удовлетворяющие минимальным требованиям.

Основные композиционно-пространственные схемы простейших типов зданий

Существует несколько типов объемных композиций, наиболее часто используемых в архитектурной практике.

По характеру взаимосвязи между функциональными группами помещений различают следующие основные типы объемных решений:

1. Централизованный тип здания (все группы помещений находятся внутри одного, главного, объема; связь между ними — внутренняя. Основное развитие объема — по вертикали).

2. Блокированный тип здания (основные группы помещений расположены в отдельных блоках, связанных между собой отапливаемыми переходами).

3. Павильонный тип здания (отдельные группы помещений связаны крытыми неотапливаемыми переходами или участком. Основное развитие объема — по горизонтали). Однако такое подразделение условно. Очень часто встречаются композиции, включающие отдельные черты нескольких перечисленных типов.