Акт на земельный участок является формой идентификационного документа, в соответствии со статьей 12 Земельного кодекса РК. Это документ, который содержит идентификационные характеристики земельного участка, необходимые для целей ведения земельного, правового и градостроительного кадастров. К таким документам относятся*:

• акт на право частной собственности на земельный участок;
• акт на право постоянного землепользования;
• акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);
• акт на право временного безвозмездного землепользования.

Что должен содержать каждый акт на земельный участок?

1. Кадастровый номер участка.
2. План участка с указанием его места нахождения и размеров.
3. Указание права, на котором принадлежит участок (право собственности, аренды, постоянного землепользования).
4. Целевое назначение земельного участка.
5. Указание площади участка.
6. Ограничения в использовании и обременения участка.
7. Сведения о делимости или неделимости участка.

Как получить акт на земельный участок?

Узнать полную информацию о порядке получения:

Как выглядит акт на землю?

Акт на право частной собственности на земельный участок

Кадастровый номер земельного участка_________________________________
Право частной собственности на земельный участок_____________________
_____________________________________________________________________
(общее совместное, общее долевое)
Площадь земельного участка ___________________________________ гектар
Категория земель_____________________________________________________
Целевое назначение земельного участка________________________________
Ограничения в использовании и обременения земельного участка
_____________________________________________________________________
Делимость земельного участка_________________________________________
(делимый, неделимый)
№____________

План земельного участка

Адрес, регистрационный код _________________________________
адреса (при его наличии) _________________________________
участка _________________________________
_________________________________
_________________________________

Выноска мер линий
_________________________________

N поворотных | Меры
точек | линий

Кадастровые номера _________________|_______________
(категории земель) _________________|_______________
смежных участков*: _________________|_______________
от А до Б _________________|_______________
от Б до В _________________|_______________
от В до Г _________________|_______________
_________________|_______________
_________________|_______________

Масштаб 1: ______________________

Посторонние земельные участки в границах плана

Настоящий акт изготовлен _______________________________________
(наименование предприятия, ведущего земельный кадастр)

Запись о выдаче настоящего акта произведена в книге записей актов на право собственника на земельный участок, право землепользования за N _____________________

Приложение:
* Описание смежеств действительно на момент изготовления идентификационного документа на земельный участок

Приложение 1
к акту на право частной
собственности на земельный
участок

Список
лиц, имеющих право на земельный участок (кадастровый номер ________),
находящийся в _________________________________________ собственности
(общей совместной, общей долевой)

Приложение 2
к акту на право частной
собственности на земельный
участок

Перечень
земельных участков с особым режимом использования
в границах земельного участка (кадастровый номер
_____________________________________________)

N участ-
ка на
черте-
же

Наименование
территорий с особым
режимом использования
земель (санитарно-
защитные зоны,
земли особо
охраняемых природных
территорий,
водоохранного
назначения и т.д.)

В том
числе
сельско-
хозяйст-
венных
угодий

Установ-
ленный
режим
исполь-
зования
земель

Земля на законодательном уровне относится к объектам недвижимости. Покупка домовладения, дачи, гаража, как правило, взаимосвязана с приобретением земельного надела под постройкой. Приобретая участок с постройкой или без, желательно знать о его правовом статусе. Осведомленность поможет избежать трений с соседями и судебных тяжб.

Что такое правовой статус земли

Участниками земельных отношений могут быть как физические лица, так и юридические. Правоотношения могут вытраиваться с участием муниципальных образований и непосредственно с субъектами Российской Федерации. Круг лиц, имеющих право совершать какие-либо сделки с землей, регламентируется ст. 5 ЗК РФ.

Итак, правовой статус земельного надела включает в себя целевое назначение, типы разрешенного использования и форму возникновения права.

Под целевым назначением участка принято понимать установленные на законодательном уровне статус и разновидность разрешенного использования земли.

По целевому назначению наделі подразделяются на несколько категорий. Мы поговорим только о двух. Речь пойдет, о землях, на которых гражданин может возводить строения на законных основаниях.

Земли населенных пунктов могут иметь разновидности разрешенного использования такие, как:

• ИЖС — Индивидуальное жилищное строительство.
• ЛПХ — Ведение личного подсобного хозяйства.
• ДНП — Дачное строительство.

Право граждан на ведение личного хозяйства

Сельскохозяйственные наделы, как правило, имеют типы разрешенного использования:

• ДНП — Дачное некоммерческое партнерство или Дачное строительство.
• ЛПХ — Ведение личного подсобного хозяйства.
• СНТ, СНП — Садоводство.

Из вышеизложенного видно, что один вид разрешенного использования, может присутствовать в обоих категориях.

Видовые различия внутри одной категории существенно влиять на оформление разрешительной документации на застройку не будут. Основные расхождения преобладают между категориями.

Земли ИЖС — это территории, которые законодатель относит к городу, селу, деревне. Земли сельскохозяйственного назначения расположены достаточно далеко. Обычно где-то в поле.

Значимое отличие земель СНТ и СНП — отсутствие возможности зарегистрироваться по адресу в новом жилище.

Форма возникновения права осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Все правоотношения, связанные с земельными наделами, регулируются Гражданским и Земельным Кодексом.

Земли сельскохозяйственного назначения

Согласно ст.218, а также ст. 552 ГК РФ право на землю возникает в результате проведения сделки купли-продажи либо иной формы сделки предусмотренной законодательством.

Соответственно, обладателем участка гражданин может стать при совершении мены, дарения, аренды, приватизации, наследовании.

Правоустанавливающие документы на землю

Любая форма права подтверждается документально. Существует основной документ и сопутствующие. По записи в основном документе можно понять на каком основании принадлежит земля собственнику. Такая информация позволит выстроить логическую цепочку в последующих действиях при подготовке к приобретению надела.

Итак, из чего же состоит пакет документов, подтверждающий законное правообладание участком. Конечно, основным документом всегда является Договор (купли-продажи, дарения, мены и т.д.). Могут возникать ситуации, когда в роли главного документа будет выступать Свидетельство о наследовании или Государственный акт.

Образец государственного акта на право собственности на землю

Во времена СССР надел выдавался гражданам на основании Государственного акта. Такая бумага давала право бессрочного (пожизненного) пользования землей. Документ имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав) и является прямым доказательством того, что участок находится в собственности у гражданина.

К документу прилагается чертеж-схема с обозначением границ земельного надела. Наличие такого документа дает право совершать любые сделки в отношении участка, установленные законодателем.

Приложение к свидетельству на право собственности

Могут встречаться ситуации, когда одним участком владеют несколько человек. Каждому из них может принадлежать как одна доля от всего участка, так и 2, 3 и т.д. Важно понимать, что сделка возможна только при участии всех сособственников.

Возможен вариант, что кто-то будет отсутствовать, но тогда его интересы представляет иное лицо по доверенности. Такая собственность может приобретаться как в единоличное пользование, так и долевое. Купить можно не только целый участок, состоящий из долей, но и определенную долю из общей долевой собственности.

Важно знать! Все сделки, связанные с долевой собственностью, в обязательном порядке оформляются нотариально.

С 5 июля 2016 года окончена выдача Свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость.

На данный момент государственная регистрация возникновения и перехода прав на объекты недвижимости удостоверяется выпиской из Единого Госреестра прав на недвижимое имущество. Этот документ может выдаваться как на бумажном носителе, так и в электронном виде.

К основному документу всегда имеется сопутствующий — Кадастровый паспорт на надел.

Именно в нем можно отследить имеет ли земля четко выделенные границы. Для этого достаточно посмотреть на колонку 11 (для удобства восприятия её обвели красной линией). Наличие знаков плюс и минус говорит, о том, что надел не межевался.

Участок, имеющий выделенные границы, будет описываться без них. Важно знать, что с 1 января 2018 года сделки с немежеванными участками будут приостанавливаться до момента установления границ участка в натуре.

Обращайте внимание на факт наличия межевания земли. Настоятельно не рекомендуем при покупке брать заботы по проведению процедуры межевания на себя. Довольно часто продавец пытается переложить эти заботы на плечи покупателя. Причины могут быть разными.

В процессе процедуры межевания может выявиться наложение границ и тогда придется договариваться с соседями. А количество купленных соток уменьшится.

Приобретательная давность

Земля может прийти в собственность гражданина еще одним абсолютно законным путем. Исходя из норм ГК РФ, земля может стать собственностью, если гражданин добросовестно заботился об объекте недвижимости на протяжении 15 лет. Порядок перехода участка в собственность регламентирован ст. 234 ГК РФ.

Исходя из норм этой статьи, если гражданин открыто владел землей на протяжении оговоренного срока, ухаживали за ней, как за своей собственной, то он вправе истребовать надел в собственность.

Следовательно, документом, подтверждающим право собственности гражданина, будет судебное решение, на основании которого и вносится запись в ЕГРН.

Такие нюансы не всегда можно отследить в основном документе, особенно если участок покупался и продавался неоднократно. Если возникают вопросы или неясности, всегда можно заказать «расширенную» выписку на участок из Единого Государственного Реестра регистрации Недвижимости (ЕГРН).

Выписка из ЕГРН

Важно понимать, что в этом документе можно отследить историю перехода права начиная с 1998 года. Можно столкнуться с тем, что в выписке не будет никакой информации. В таких случаях необходимо обращаться в администрацию района, где находиться объект недвижимости или городские архивы.

Виды сервитута

Существует еще одни нюанс, о котором будущему собственнику лучше знать заранее — сервитут участка. Интерпретация этого понятия детально изложена в ст. 274 ГК РФ. Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации.

Закон определяет два вида сервитута — частный и публичный.

Виды земельного сервитута

Частный сервитут по своей сути — это разрешительная мера для использования части чужого участка земли. С его помощью гражданин может истребовать для себя право свободного передвижения по части надела соседа.

Как правило, Договор сервитута заключается на основании соглашения сторон и на возмездной основе. Но, если сосед в категоричной форме отказывает владельцу соседнего участка, то тот вправе обратиться с иском в суд.

Публичный сервитут возникает на основании законодательных актов. Его прямое назначение — обеспечение интересов муниципалитетов, местного населения, а также защита интересов государства. Сервитут устанавливается на основании проведенных общественных слушаний. С владельцем(ами) земли не согласовывается.

Публичный сервитут может быть наложен для обеспечения:

• Свободного перемещения по участку или его части.
• Осуществления монтажа или ремонтных работ линейных объектов (линии электропередач, водопровода, газопровода, инженерных коммуникаций).
• Для прогона скота.
• Для проведения инженерно-изыскательской деятельности в целях развития муниципальных поселений.
• В целях создания условий свободного доступа к побережью водоёмов.
• Для беспрепятственного рыболовства на замкнутом водном пространстве или возможности охотиться на определенном участке и т. д.

Принципиальное отличие публичного сервитута от частного заключена в том, что последний, как правило, платный.

Но могут быть и исключения, когда публичный сервитут устанавливается на возмездной основе. Это происходит в том случае, если собственник земли испытывает сложности. Например, часть надела становится непригодной для выращивания растений. А также, если возникает необходимость демонтировать или передвигать хоз. сооружения.

При выборе участка необходимо с должным вниманием относиться к наличию сервитута. Следует понимать, что на линии публичного сервитута нельзя возводить какие-либо постройки. Следовательно, проектировать строительство придется с учетом ограничения.

Примеры расположения сервитутов

Довольно часто будущего собственника интересуют задолженности по земельному налогу. Налог на землю именной. Это значит, что все долги остаются за прежним владельцем надела. Гражданин обязан выплачивать налог с момента возникновения у него права.

Закон действует как в отношении граждан, так и юридических лиц. Единственное различие в применении этой нормы заключено в том, что земельный налог для юридических лиц несколько выше.

Знание принципов возникновения права на земельные участки поможет сориентироваться при выборе надела на рынке недвижимости. Однако, одних знаний зачастую недостаточно, чтобы разобраться в нюансах и избежать подводных камней при осуществлении покупки.

Рекомендуем обращаться за помощью к профессионалам. Грамотный юрист поможет разобраться в истории документов и избежать сложностей при оформлении земли в собственность.

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

Отвечаем на вопросы наших читателей: где можно получить госакт, какие документы для этого требуются, куда можно обратиться в случае утери этого документа

За ответом на эти и другие вопросы наших читателей мы обратились в Центр по недвижимости г. Алматы, в Горкомзем, а также в юридические конторы нашего города. По словам специалистов названных учреждений, частая проблема, возникающая как при купле-продаже собственного дома, так и при изъятии его для госнадобностей и начислении компенсации – неудовлетворительное состояние правоустанавливающих документов на дом и земельный участок. Такие акты выдаются Комитетом по управлению земельными ресурсами (улица Ауэзова, 107, угол проспекта Абая, тел. 68-67-50). Выдача правоустанавливающих документов на землю началась еще с середины 90-х годов.

Возможна ли раздельная продажа домостроения и земельного участка, на котором оно расположено? Продажа жилого дома всегда осуществляется вместе с земельным участком, предназначенным для обслуживания этого дома. Поэтому право собственности на земельный участок неразрывно связано с правом собственности на расположенную на этом участке недвижимость. Какие документы должен иметь продавец жилого дома и земельного участка? Для сделок с частными домами госакт на землю должен быть в наличии наряду с правоустанавливающим документом на дом. Правоустанавливающим документом на дом может являться: договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации (если дом был куплен, обменен на другое имущество, получен в дар или приватизирован); свидетельство о праве на наследство (если дом был получен по наследству); регистрационное удостоверение, выданное Центром по недвижимости (чаще всего при строительстве нового дома, перепланировке или реконструкции существующего); акт о приобретении с публичных торгов; копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом (если дом был отсужен в результате судебного процесса). Госакт на землю – это лишь правоудостоверяющий документ, изготавливаемый на основании правоустанавливающего, которым могло быть либо решение исполнительного органа об отводе (предоставлении) земельного участка или права на него, либо гражданско-правовая сделка.

Что должно быть занесено в госакт на землю? Акт на земельный участок содержит: план участка с указанием его места нахождения и размеров; указание на то, что земельный участок принадлежит на праве собственности; целевое назначение земельного участка (в нашем случае – это почти всегда обслуживание жилого дома); основание приобретения земельного участка (название документа, на основании которого вы приобрели участок).

Нужно ли регистрировать госакт вместе с документами на дом в Центре по недвижимости? Полученный государственный акт на земельный участок подлежит регистрации в Центре по недвижимости. Возможна как совместная, так и раздельная регистрация документов на дом и земельный участок. В любом случае плата за регистрацию берется по отдельности.

Как земком высчитывает стоимость земельных участков? При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков по г. Алматы земельный комитет использует для расчетов базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания – 717 тенге за 1 кв.м (Приложение 1 к Постановлению Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. N890).

Какие документы нужно подавать в земком на оформление госакта? Для получения такого акта в земельный комитет нужно предоставить: удостоверение личности (именно удостоверение, а не паспорт); копию свидетельства налогоплательщика (РНН); правоустанавливающие документы на жилой дом, расположенный на участке.

Куда нужно обращаться для воcстановления земельного акта в случае его утери? Если какой-либо из правоустанавливающих документов или технический паспорт утерян, нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат правоустанавливающего документа должен быть также зарегистрирован в Центре по недвижимости. Технический паспорт – документ, содержащий план дома и описание всех его помещений с указанием площадей, а также план земельного участка и расположение строений на нем. Выдается центрами по недвижимости или фирмами, оказывающими услуги по инвентаризации недвижимости. При этом требуется выход техника на ваш участок.

Какие требования предъявляются к госакту на землю? Сведения, указанные в акте на земельный участок, по площади помещений и самого участка должны совпадать со сведениями, отраженными в правоустанавливающих документах на дом и в техническом паспорте, а также с фактическим состоянием построек на земельном участке. В РК право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно. Право временного возмездного землепользования (аренды) может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет). Документы, удостоверяющие право на земельный участок, различаются в зависимости от формы землепользования. При частной собственности на земельный участок это Акт на право частной собственности на земельный участок. При постоянном землепользовании – Акт на право постоянного землепользования. При временном возмездном землепользовании – Акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования. А при временном безвозмездном землепользовании – Акт на право временного безвозмездного землепользования.

Как влияет на размер стоимости жилого дома(при продаже) документ на землю? Тип документа на землю (например, свидетельство о частной собственности на землю или документ на право долгосрочной аренды) влияет на размер стоимости жилого дома при его продаже. Поскольку реализовать объект недвижимости можно только совместно с земельными правами, стоимость таковых земельных прав должна быть учтена в цене всей сделки. Дом с выкупленным в собственность земельным участком, предназначенным для его размещения и обслуживания, должен стоить дороже, чем тот же дом на арендуемом земельном участке.

Из чего складывается сумма, которую платят в земком и другие инстанции при купле-продаже частных домов? Обычно накладные расходы, связанные с покупкой земли, заключаются в оплате услуг Комитета по управлению земельными ресурсами за изготовление схемы участка, техпаспорта (выдается Центрами по недвижимости или фирмами, оказывающими услуги по инвентаризации недвижимости) плюс оплата сбора за государственную регистрацию права собственности на земельный участок в Центре по недвижимости.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, предполагаются расчеты убытков собственников земельных участков и землепользователей (арендаторов). Когда на территории, выбранной под размещение объекта строительства, расположены жилые дома, подлежащие сносу, застройщик дополнительно предоставляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации убытков собственнику.

В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкупной цены. Должны ли такие ограничения быть занесены в земельный госакт? Ограничения по совершению сделок с земельным участком, проданным в рассрочку, отражаются в договоре купли-продажи земельного участка и в правоудостоверяющем документе на земельный участок. Документ об оплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в правоудостоверяющем документе на земельный участок.

Госакт на землю теперь можно получить также в Центрах обслуживания по принципу «одного окна», которые оказывают услуги по выдаче различных документов, в том числе и на право собственности на землю. Сейчас ЦОНы действуют в двух районах Алматы. В Алмалинский районе – улица Богенбай батыра, 221, угол улицы Байзакова (тел.: 63-82-52, 63-82-53) и в Турксибском районе – улица Рихарда Зорге,9, угол улицы Толстого (тел. 34-09-64).В течение 2006 года в южной столице планируется открыть еще 6 ЦОНов.