Что значит встречная покупка квартиры

Встречная покупка-продажа квартир встречается очень часто. Фактически, практически все сделки на рынке недвижимости так или иначе относятся к встречным. Как правильно произвести такую покупку и в чем ее особенности – читайте в этой статье.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – это одновременная или практически одновременная продажа одного жилья и покупка другого. Самые частые и распространенные варианты:

  • Продажа квартиры с одновременной покупкой новой.
  • Продажа квартиры с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен одной квартиры на другую с доплатой.

Главная особенность таких сделок в том, что операции по купле-продаже разных объектов недвижимости, не связанных друг с другом ничем, кроме как покупателем/продавцом, производятся с минимальной разницей по времени, а то и вообще без нее.

Некоторые застройщики даже предлагают прямой выкуп недвижимости с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Это не столь выгодно, как обычная продажа и последующая покупка, зато гарантированно и очень быстро.

Порядок действий при встречной покупки квартиры

Порядок действий при встречной покупке квартир несколько отличается от обычного, хоть и не глобально:

  1. Определить стоимость своего жилья.
  2. Подобрать подходящего покупателя на квартиру и продавца другой недвижимости, которую хотелось бы приобрести.
  3. Договориться со всеми сторонами о том, как будет производиться сделка.
  4. Проверить потенциально новое жилье и разрешить это сделать покупателю.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема передачи с одновременным окончательным расчетом.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка недвижимости

Чтобы понимать порядок цен и возможные варианты обмена (встречной покупки), первым делом нужно провести оценку собственного жилья. Самый простой и доступный вариант – обратиться в оценочную компанию. Там выдадут актуальную на данный момент рыночную стоимость, не согласиться с которой у потенциального покупателя не будет никаких оснований.

Как вариант, можно методом рыночных аналогов оценивать жилье самостоятельно. Это не так сложно, на самом деле, однако только при условии, что покупатель согласится на установленную продавцом цену. В противном случае в этом нет никакого смысла – только время терять, если все равно придется заказывать оценку у специализированной компании.

Поиск покупателя/продавца

Самый простой вариант – поискать покупателей и продавцов на открытых площадках типа Avito. Но там далеко не всегда можно подобрать подходящий вариант. Таким образом, может потребоваться обращаться в агентство недвижимости. Там смогут быстро найти нужных людей, однако это услуга платная. Следует ориентироваться на дополнительные расходы в размере около 5% от стоимости квартиры клиента.

Проведение предварительных переговоров

Если покупатель/продавец найдены, с ними нужно сразу же связаться, пока они не начали продавать/покупать другое жилье и обсудить условия возможной сделки. Как правило, на предварительном этапе обсуждаются только базовые особенности. Каждая из сторон определяет свои условия и начинается торг, если кого-то что-то не устраивает. Если разногласия серьезные, придется искать других людей. Если нет – можно пойти на уступки.

Проверка жилья

На следующем этапе необходимо запросить у продавца всю информацию о квартире и проверить ее на предмет наличия прописанных лиц, обременений, долгов по коммунальным платежам и так далее. В данном случае очень пригодится помощь опытных юристов. Далеко не всегда проблемы будут очевидными, а специалист сможет их определить заранее и тем самым значительно снизит уровень возможного риска.

Составление документов

Когда все что можно обговорено и проверено, следует начать составлять договора купли-продажи. В одном из них человек будет являться покупателем, а в другом, соответственно, продавцом. Лучше подгадать всю сделку так, чтобы окончательный прием квартиры и расчет производился одновременно.

Договора купли-продажи в данном случае абсолютно стандартные. Они никак не связываются другом и, фактически, друг от друга не зависят.

Завершение сделки

После того как договора подписаны, необходимо обратиться в Росреестр и переоформить право собственности на новое жилье. Только после этого можно подписывать акт приема-передачи, и завершить расчет (рекомендуется еще раз проверить квартиру, чтобы она выглядела так, как на первичном осмотре).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства. Присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки. Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость метра площади.

Читайте также:  Лич каб военнослужащего вход

Но часто после первого просмотра состояние человека, нарисовавшего свою мечту, – шок. Жуткие парадные, грязные мрачные квартиры, мутные окна, трещины на потолках, петербургские облупившиеся дворы-колодцы.

Огромные недорогие квартиры в историческом центре хорошо смотрящиеся в рекламных газетах оказались кишкообразными дворовыми обрубками дореволюционных барских апартаментов в домах, где в 50-е годы заменили трубы, а в уголке кухни установили ванны, иногда даже не огороженные стенкой.

Процесс поиска квартиры (особенно в центре) превращается в изменение сознания покупателя (самостоятельного). В выбор не квартиры своей мечты, а тех недостатков, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры. Научиться видеть состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен, откуда вход.

Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели, ринувшиеся вначале к Таврическому саду, на наб. Мойки (где уже давно все выбрано, мало что продается, а уж если продается, то цены огромны) вскоре увеличивают ценовую планку раза в два. Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет. И постепенно смещаются в такие также престижные районы как Московский, район метро Удельная, Заневской площади, Черной речки, где они могут найти добротные квартиры по приемлемым ценам. Или откладывают покупку. Или выбирают квартиру в строящемся доме, ждут год-полтора, но зато имеют возможность купить подешевле и платить в рассрочку.

Это же относится и к поиску недорогих квартир. Все "радостно" дешевое в центре – хлам.

Добавлю еще одну фразу о ценообразовании. Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей – невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную – проблематично. Кроме денег, нужны еще организаторские способности и время.

Оформление покупки

Найти квартиру – полдела. Оформить сделку – зачастую далеко не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры. Их несколько.
Прямая продажа.

Прямая (чистая) продажа – лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками примерно на 10%.

Встречная покупка

Встречная покупка («встречка», «встреча», «обмен») – продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.

Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену). Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.

Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

Покупая квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много. Но, как я уже говорил, качество жилья очень невысоко. Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще бы была в прямой продаже – сложно. Скорее всего, Вас ждет встречная покупка или расселение. Но если квартира подходит, ничего не поделаешь – приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смиряться с увеличением цены.
Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен готовы получить ее владельцы. На стоимость кроме реальных запросов продавца влияет:

  • Квалификация агента – насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и как точно он их оценил;
  • Сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.

Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую Вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.

Читайте также:  Налог на имущество автомобиль 2018

Расселение

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО – покупателю приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

И встречная покупка и расселение – достаточно сложный и трудно предсказуемый варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.
Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера, когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Мы работаем с бабушками, дедушками, полуграмотными людьми. Даже подписывая с ними договора на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать их исполнения. Ну что с ними сделаешь, если вдруг в голове что-то «заклинило». Поэтому очень важно с самого начала построить процесс расселения так, чтобы потом не было мучительно больно.

Обменные варианты, и особенно расселение – настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе ЛИЧНОГО агента – Ваше доверенное лицо.

Чего бояться при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Большого количества предыдущих сделок с квартирой;
  • Продавцов низкого социального статуса (алкоголиков);
  • Если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
  • Доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
  • Агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
  • Договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый Ваш промах или двоякое трактование нечетко проговоренных или не записанных договоренностей

Дата публикации: 09:26 12 октября 2004

Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе исполнилось восемь, а дочке Маше скоро годик. Родители понимают, что 30 квадратных метров для четверых — это мало. Чтобы у Васи была своя комната, они решили купить двухкомнатную квартиру.

У них нет накоплений, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 млн, а знакомые сказали, что их квартиру можно продать за три. Найти двухкомнатную квартиру за 4,5 млн реально, поэтому Петровы решили попробовать.

Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой: не только купить новую квартиру, но и продать старую. Еще и кредит взять. И это всё — одновременно.

Встречная покупка — это когда вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую.

Деньги, вырученные с продажи, идут в счёт покупки нового жилья. Вы не увидите эти деньги: они будут храниться в банковской ячейке, а затем банк передаст их собственнику квартиры, которую вы покупаете.

Юридически продажа вашей квартиры и покупка другой — это две разные сделки, но они проводятся одновременно. Одновременность проведения сделок необходима затем, чтобы обезопасить покупателя от «зависания» денег: не оставить его с деньгами, но без желаемой новой квартиры.

сделок на рынке СПб — это сделки со встречной покупкой

Почему встречные покупки распространены

У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья. Но вместо 5 миллионов у человека есть возможность их получить: продать свою квартиру, оформить ипотеку и субсидии.

Продажа со встречной покупкой позволяет приобрести новую квартиру в условиях отсутствия живых денег, поэтому распространена. Для многих это спасение и единственный шанс решить жилищный вопрос.

Часто агент продавца помогает потенциальному покупателю найти деньги на покупку квартиры его клиента. Фактически, агент совершает дополнительную работу: вместо одной сделки он участвует в двух. Дополнительная работа не оплачивается, но иначе никак: таких покупателей большинство. Если с ними не работать, шанс продать квартиру уменьшится на 80%.

Отказаться от участия в сделке со встречной покупкой — уменьшить шанс продажи квартиры на 80%

Этапы организации сделки

Так выглядит примерная схема сделки со встречной покупкой для семьи Петровых

1. Определение рыночной стоимости квартиры
Агент предложит Петровым цену, за которую реально продать их квартиру. Цена исходит из ситуации на рынке недвижимости и аналогичных предложений.
Предполжим, что знакомые Петровых угадали с ценой: агент тоже предлагает продавать квартиру за 3 млн.
2. Подбор вариантов квартиры за 4,5 млн
Затем агент покажет Петровым возможные варианты двухкомнатных квартир за те деньги, которые у них есть. Так агент формирует адекватные ожидания клиента, чтобы тот соотнёс свои возможности с реальностью.
Петровы — реалисты. Поэтому предложенные варианты не повергли их в шок, но вселили уверенность в то, что они со всем справятся.
3. Организация продажи квартиры
Агент организует продажу квартиры: готовит документы, рекламирует объект и ищет покупателя.
Покупатель квартиры Петровых внесёт аванс, чтобы подтвердить готовность купить квартиру. В договоре о внесении аванса будет указан период, за который сделка должна состояться. Это тот период, за который Петровы должны подобрать новую квартиру, иначе покупатель заберёт залог и откажется от покупки.
4. Поиск квартиры для покупки
Когда агент и Петровы подберут подходящую квартиру, агент проверит документы. Если с ними всё в порядке, Петровы внесут аванс.

Читайте также:  Со скольки лет наступает полная дееспособность

Первый этап завершён: агент нашел покупателя для квартиры Петровых, а они выбрали подходящую двухкомнатную квартиру. Дальше — оформление сделки

5. Одобрение банка
Сбербанк предварительно подтвердил ипотеку Петровым, но теперь её надо одобрить для конкретной квартиры. Поэтому собственник квартиры, которую покупают Петровы, предоставляет документы на квартиру в банк. Банк рассмотрит документы в течение 2 недель, а затем назначит день сделки.
6. Сделка
В день сделки стороны подписывают следующие документы: кредитный договор, закладную, договор аренды банковской ячейки, договоры купли-продажи по каждой квартире, договор страхования, различные заявления, обязательства и доверенности.
Кредитный договор и закладную подписывают Петровы и банк: теперь банк может дать им недостающие 1,5 млн. Договор аренды банковской ячейки подписывают сотрудник банка и те, кто вносит деньги в ячейку и получает их. Он определяет, при выполнении каких обязательств деньги будут переданы продавцу. Договоры купли-продажи подписывают все собственники квартиры и все покупатели. Они фиксируют условия сделки: сумму и условия передачи денег, сроки освобождения квартир и снятия с регистрационного учёта.
В этот же день деньги закладываются в банковскую ячейку. Когда условия аренды ячейки будут выполнены, продавец получит доступ к деньгам.
7. Завершение сделки и переезд
После подписания документы отправляют в МФЦ, чтобы Росреестр зарегестрировал переход права собственности. Когда это произойдёт, продавец получит деньги из ячейки, а Петровы переедут в новую двухкомнатную квартиру.

Второй этап завершён: Петровы оформили ипотеку в банке, арендовали банковскую ячейку и заключили договоры купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем их однокомнатной. Переход права собственности зарегестрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги. Теперь семья Петровых может переезжать

Что такое «цепочка»

Так выглядит схема цепочки, в которую теоретически могли ввязаться Петровы

Представим, что ситуация Петровых оказлась гораздо сложнее.

Петровы нашли подходящую двухкомнатную квартиру. Она принадлежит Ивановым. Ивановы тоже не дураки и продают свою, чтобы купить трёхкомнатную. А трёхкомнатная квартира принадлежит Анфисе Ивановне, старушке 70 лет. Она хочет разменять её на две однокомнатные, чтобы внучка Оля жила отдельно.

Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту.

Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей.

Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собраются вместе и «разруливают» ситуацию: согласовывают сроки, проверяют документы, назначают даты.

Чтобы сделка была безопасной, агент проверяет всю цепочку.

Чтобы сделка была безопасной, надо проверить всю цепочку

Почему с агентом лучше

Продажа со встречной покупкой — это сложно, потому что в ней участвуют несколько сторон и квартир.

Практически у каждой квартиры на вторичном рынке есть особенности: в одной квартире доля принадлежит ребёнку, поэтому органы опеки должны дать согласие на продажу, другая обременена ипотекой, поэтому банк дикует свои условия, третья перешла в собственность по наследству при неясных обстоятельствах.

Чтобы быть в безопасности, надо прояснить все вопросы и детали. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент.

Агент проверит все документы и удостоверится в безопасности каждого шага. Он не даст вам купить сомнительную квартиру. Агент отстоит ваши интересы среди других агентов, которым на вас будет всё равно. У них свои задачи: они занимаются вопросами своего клиента, а не вашими. Агент поможет вам организовать цепочку и продать квартиру. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта.

Агент знает, как сделать так, чтобы деньги и квартира были защищены, а сделка состоялась

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector