Что такое ликвидационная стоимость квартиры

Как оценка может помешать купить квартиру в кредит. Стоимость и ликвидационная стоимость квартиры

Как оценка может помешать купить квартиру

С чем будем сравнивать стоимость?

Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью «метода сравнительных продаж».
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.

Но как узнать цену проданных квартир?
По данным регистрирующих органов?
Но многие квартиры проданы по заниженным ценам, например, за 1 миллион в договоре.

По данным, которые публикуются в газетах объявлений?
Но эти квартиры не проданы, возможно, потому, что в рекламных объявлениях стоимости завышены.
Как быть?
C чем сравнивать?
?
Но ведь оценщики с чем-то сравнивают!

И что получается с определением стоимости?

А получается, что при оценке в разных фирмах одной и той же квартиры, стоимость получается немного разной.
И проблема не в том, что кто-то из них оценивает необъективно: был бы выбор, к каким оценщикам обратиться. Но выбора есть не всегда.
Фирму-оценщика называет банк. Банк ей доверяет, банк считает результаты оценки, проведенной этой фирмой, наиболее достоверными. Хорошо, когда при банке аккредитовано несколько фирм, хуже — когда одна.

Как оценка может помешать купить квартиру

Напомню, что банк, в большинстве случаев, дает от стоимости квартиры, названной оценщиками. Допустим, Вы обратились в тот банк, который дает 80% от стоимости квартиры.

    И, если Вы покупаете квартиру за 5 000 000, рассчитывая на кредит 4 000 000 рублей, а оценщик оценил квартиру в 4 000 000 рублей, и поэтому Вам дают кредит 3 200 000, то у Вас есть выбор:

  • либо найти недостающие 800 000 (где только?) и приобрести эту квартиру;
  • либо отказаться от этой квартиры и найти другую.
  • либо оценить квартиру в другой оценочной компании.

На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость — также занизят. Лучше обратиться к другим оценщикам (если при банке аккредитовано несколько компаний) или, если при банке аккредитована единственная компания — найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.

А это — время (учитывая, что или оценку, или даже все придется начать сначала).
Кстати, услуги оценщиков тоже что-то стоят. Дали Вам кредит или отказали: оценка проведена, стоимость определена — заплатите оценщикам.
Даже если в кредите отказали из-за того, что стоимость оценщики занизили.

А можно и «ситуацией воспользоваться»: когда банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно. Тут, однако, хочу оговориться, что «рвачей» среди оценщиков не так уж и много. И если кто-то «пользуется ситуацией», то это — скорее исключение, чем правило.

Еще одна неприятная новость заключается в том, что оценщиков, чьей оценке доверяют банки — мало, а банков, выдающих кредиты, — стало много.
При этом разные банки пользуются услугами одних и тех же оценщиков.
Иногда к оценщикам надо записываться за 7 — 10 дней, чтобы оценщик выехал на оценку объекта.

Ликвидационная стоимость

Как я уже писал, оценщики определяют не только рыночную, но и ликвидационную стоимость объекта.
Что это такое: ликвидационная стоимость объекта?
Это та стоимость, по которой объект (в нашем случае квартиру) можно быстро продать при условии, что продажа носит вынужденный характер.
Рассчитывая эту величину, оценщики пользуются достаточно сложными формулами. Я их приводить не буду, скажу лишь, что ликвидационная стоимость квартиры составляет примерно 70 — 75% от ее рыночной стоимости.
А теперь представим, что заемщик не может расплатиться с банком, и квартира, как предмет залога, продается по решению суда.
Продажа явно носит вынужденный характер.
Интересно, по какой стоимости эта квартира будет продаваться: по рыночной или по ликвидационной?

В условиях кризиса трудно быстро реализовать объект недвижимости.

Какие факторы влияют на ликвидационную стоимость недвижимости в оценке и какие методы применяются для ее определения?

Об этом и многом другом мы расскажем в статье представленной ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Ликвидационная стоимость недвижимости в оценке: что это?

Определений существует множество, суть их всех сводится в отношении объектов недвижимости к следующему: ликвидационная стоимость недвижимости в оценке — это рыночная стоимость, которую можно получить при кратчайших сроках реализации объекта.

Такие шаги предпринимаются в отношении объектов недвижимости в таких случаях:

  • получить хоть какую-то выручку от малоперспективного «долгостроя», когда здание только разрушается, а его назначение, планировка и иные характеристики потеряли за время многолетнего простоя свою актуальность;
  • бизнес, привязанный к зданию, перестал быть доходным, и логичнее продать его, чем усугублять положение, продолжая убыточную деятельность;
  • перед тем, как выставлять на торги объект, принадлежащий государству;
  • в исполнительном производстве с предприятиями-банкротами;
  • при необходимости срочной продажи недвижимости по приватным мотивам, и пр.
Читайте также:  Можно ли прописаться в незавершенном строительством доме

Если строение обветшавшее или никому не интересно,как здание, то ликвидационная стоимость может включать цену строительных материалов, оборудования, конструкций, которые образуются при разборке, и земельного надела.

Обычно долго прицениваются,выискивают варианты,прежде чем сбагрить объект, и стараются приукрасить его, чтобы повысить впечатление от внешнего вида ради получения большей выручки. В случае с ликвидационной оценкой никакие маркетинговые шаги не предпринимаются, чтобы не вкладывать средства, так как цель иная– как можно быстрее реализовать имущество.

От каких зависит факторов?

Сумма такой оценки зависит от следующих факторов:

  • срока, в течение которого намечена реализация;
  • размера (площади, протяженности, этажности и пр.);
  • состояния объекта – готовое здание или недостроенное, наличие хорошей отделки, оснащенности и пр.;
  • рыночной привлекательности, учитывая район расположения;
  • настроя продавца;
  • общей оживленности рынка недвижимости.

Каждый из этих факторов вносит свою поправку в конечный результат, а при неблагоприятном раскладе может случиться, что ни один из факторов не способствует повышению величины оценочной суммы.

Для примера можно взять самый простой вариант – квартиру. Не секрет, что малометражное жилье пользуется повышенным спросом, его как раз и можно реализовать в кратчайшие сроки.

А если такое популярное имущество, путь и без хорошего дорогостоящего ремонта, да еще находится в самом востребованном районе, то ликвидационная оценка может даже превысить цену 4-комнатной квартиры в этом же районе.

Так как быстро найти покупателя может не выйти, то остается только понижать ликвидационную стоимость, а это как раз и диктуется настроем продавца.

Часто обстоятельства заставляют собственника сжать срок до такой степени, что ликвидационная оценка может оказаться ниже разумного предела – это бывает при банкротстве, а также при продаже залогового имущества.

Существует разделение ликвидационной стоимости на такие виды:

  • упорядоченную(когда срок реализации позволяет распродать имущество по разумным ценам);
  • принудительную(когда выброс на рынок и реализация проводятся в минимальные сроки – при банкротстве, например);
  • с прекращением существования активов собственника (в этом случае объекты как таковые не покупаются, а разбираются, то есть демонтируются, с целью использования места для строительства иной недвижимости).

Законодательно процесс определения ликвидационной оценки регламентируется такими государственными актами:

  • ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной…» в редакции 2016 г.;
  • ст. 54 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» №119 – ФЗ от 21 июля 1997 г.;
  • ст. 82 ФЗ РФ №119- ФЗ от 21 июля 1997 г.;
  • ст. 130, 132 ГК РФ.

Существует такое направление в бизнесе, когда распродающееся за бесценок, в срочном порядке, недвижимое имущество скупается дельцами, а потом реализовывается, когда найдется выгодный вариант.

Методы

Методологические исследования в нашей стране проводились мало, поэтому в основном при проведении такой оценки пользуются опытом других стран.

Прямой

При использовании этого метода применяют сравнительный подход. Это заключается в поиске недавно реализованных объектов с аналогичными характеристиками. Цифры сделок по купле-продаже примерно таких же объектов позволяют установить сумму оценки исследуемого предмета грядущей реализации.

Специалистам, пользующимся прямым методом, нужно обладать отличной интуицией и знаниями основ жизнедеятельности рынка продаж в области недвижимости, чтобы правильно сориентировать собственника по сумме, которую он сможет получить.

Такой метод практически идеален для работы в секторе жилой недвижимости, причем возведенной по типовым проектам.

Этой методикой пользуются и для серийных зданий офисного, промышленного, торгового, культурного назначения, хотя невысокая частота операций с подобными объектами не дает возможности точно установить цифру оценки.

Для работы с квартирами, домами, построенными по индивидуальным проектам, прямой метод не годится, даже если применять систему корректирующих коэффициентов.

Для эксклюзивных зданий потребуется индивидуальный расчет, такую недвижимость трудно продать быстро, а ликвидационную стоимость определить очень трудно.

Косвенный

Этот метод основан на определении рыночной стоимости, с применением к ней понижающих поправок, вызванных жесткими сроками продажи и необходимостью вычитания из общей суммы тех затрат, которые придется понести на подготовку документации и всего процесса ликвидации.

И один, и другой методы особой точностью не отличаются, так как агентства недвижимости информацию о своих сделках не разглашают, а прогнозирование, особенно в период пассивности рынка, проблематично.

Расчет

По одному из подходов определяют исходную цифру – рыночную стоимость, а потом по избранному методу выбирают одну из формул и производят расчет. Рыночную оценку снижают на размер предпродажных затрат, и уже полученный итого принимают в расчет.

К предпродажным тратам относят:

  • услуги оценщиков;
  • комиссионные юристов и консультантов;
  • админ. расходы и пр.

Обычно на эти статьи тратится около 10% от рыночной цифры оценки. В формулу подставляют значения понижающих коэффициентов, и получают примерный итог, то есть искомую величину реальной продажной цены объекта.

Как рассчитать?

Наиболее приближенные к реальности результаты могут получить эксперты, имеющие наработанный опыт в данной области, и уже выработавшие интуитивное чутье.

Формулу берут обычно такую:

  • Л- ликвидационная стоимость;
  • Р – рыночная, уже за минусом 10% предпродажных затрат;
  • К – коэффициент соотношения этих двух показателей.

Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, а вот насколько – это под силу рассчитать специалистам, в каждом конкретном случае результат разный. Обычно разница между этими стоимостными показателями по расчетам профессионалов составляет около 30%.

Оценка в условиях кризиса

В период нестабильности рынка продаж прогнозировать что-либо особенно непросто, по таким причинам:

  • нехватка финансового обеспечения, плюс буксование кредитных программ банков;
  • проблематичность реализации крупных объектов, как следствие вышеперечисленных обстоятельств;
  • сдвиг вектора продаж в направлении небольших объектов недвижимости, а также рынка вторичного жилья.
Читайте также:  Договор аренды нежилого помещения как правильно заполнить

В период кризиса нет смысла в выборе одной методики, следует использовать комбинацию обоих методов – и прямого, и косвенного, а также статистические данные в пределах практики отдельных агентств.

Хотя пока что нет достаточного опыта и методических исследований, которые были бы максимально приближенными к условиям нашей страны, но опыт зарубежных специалистов помогает определять ликвидационную стоимость объектов недвижимости в оценке.

Чем меньше срок, в течение которого владелец вынужден продать имущество, тем на меньшую сумму выручки он может рассчитывать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и другие виды стоимости недвижимого имущества, которые порой необходимы для совершения с ним той или иной сделки. Так, в ряде сделок используется ликвидационная стоимость жилья. В чем заключается ее отличие от рыночной? В каких ситуациях требуется ее определять?

Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и другие виды стоимости недвижимого имущества, которые порой необходимы для совершения с ним той или иной сделки.

Ликвидационная стоимость квартиры это

Так, в ряде сделок используется ликвидационная стоимость жилья. В чем заключается ее отличие от рыночной? В каких ситуациях требуется ее определять?

«Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время, – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Рыночная стоимость зависит от ряда факторов (от транспортной доступности, типа дома, метража и т.д.). Наиболее точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости сможет только профессиональный оценщик или опытный риэлтор».

Зачастую продавцы жилья, плохо ориентирующиеся на рынке недвижимости, устанавливают на реализуемые объекты цены, которые существенно отличаются от среднерыночных показателей. Разумеется, каждому хочется продать свою квартиру подороже. Тем не менее, случается и обратное. Так, собственник, желающий сократить время экспозиции продаваемого жилья, может назначить цену ниже рыночной. В таком случае речь уже идет о ликвидационной стоимости объекта недвижимости. «Другими словами, ликвидационная стоимость – это такая стоимость жилья, с которой продавцу придется согласиться в случае, если ему нужно быстро реализовать имеющийся в его собственности объект недвижимости», – говорят в «МИЦ-Недвижимость».

Примечательно, что большинство кредитных организаций при выдаче ипотечного кредита учитывают не только рыночную, но и ликвидационную стоимость жилища. Делается это главным образом для того, чтобы в случае дефолта заемщика можно было без промедления продать залоговое имущество. Если же банк выставит на рынок жилплощадь по цене, близкой к рыночной, это затянет процесс реализации объекта.

Человеку, который не слишком хорошо понимает ситуацию на рынке недвижимости, самостоятельно будет сложно определить как рыночную, так и ликвидационную стоимости имеющегося у него в собственности жилья. «Практически на каждом сайте недвижимости сегодня имеется онлайн-калькулятор, который, анализируя введенные пользователем данные, определяет стоимость квартиры, – говорит Инна Игнаткина. – Однако нужно понимать, что такие программы не учитывают ряд ценообразующих факторов и нюансов, а потому настоящую цену так высчитать нельзя. Недаром опытные оценщики и риэлторы всегда стараются выехать на объект и осмотреть его лично, чтобы учесть все особенности жилья, начиная от транспортной доступности, заканчивая качеством ремонта в квартире. Поэтому в ходе подготовки к серьезной сделке рекомендуется обращаться к профессионалам».

Если клиент просит оценить стоимость собственности при срочной продаже — это запрос не о рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации» (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).

Ликвидационная стоимость (Liquidation Value) относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существование отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которому относится объект оценки.

Процедуры расчета стоимостей рыночного типа основываются на представлениях рынка о ценности объекта оценки и учитывают типичные мотивации его типичных субъектов.

Это стоимость в обмене — объективная, рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформировавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.

Хотя и ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа, но она представляет собой базу оценки, отличную от рыночной, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости как вида.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.

Определение ликвидационной стоимости отличается от определения рыночной стоимости нарушением в нем двух условий:

1) продажа является вынужденной;
2) срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для определенного сегмента рынка (объект продается за более короткое время и, следовательно, несколько дешевле).

К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО-2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, то есть продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, более высоким значениям), но тем не менее стоимость должна идентифицироваться и в этом случае как ликвидационная вследствие вынужденности продажи.

Читайте также:  Налог на гостиничный бизнес в россии

В методической литературе часто различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация (определяется Orderly Liquidation Value) проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Упорядоченная ликвидация предполагает разработку календарного графика ликвидации активов. Принудительная ликвидация (Forced Liquidation Value) означает возможно более срочную распродажу активов, и естественно, она предполагает получение меньшей стоимости. При вынужденной (принудительной) ликвидации обычно имеется в наличии решение суда, арбитража, комиссии по банкротству. Происходит быстрая распродажа активов, экспозиционный срок сокращается, иногда очень значительно, и может составлять 1—3 месяца.

Но здесь видится нарушение логики: если эта пара ликвидации различается по срочности (второй признак) проведения процедуры ликвидации, то почему это не отражается в названиях? Первое название — упорядоченная — означает лишь наличие жесткого графика ликвидации, а вовсе не ее неторопливость. Второе название вообще говорит о вынужденности (первый признак), как будто бы упорядоченная ликвидация не является таковой? Эта терминологическая абсурдность может быть снята, если при сравнении по временному признаку использовать понятия: ликвидация в приемлемые сроки (сравнимые с типичными в определении рыночной стоимости) и ускоренная (форсированная ) ликвидация.

Существует принципиальное отличие ликвидационной стоимости бизнеса от ликвидационной стоимости недвижимости из состава его имущественного комплекса. В формуле расчета первой присутствуют обязательства компании, и. кроме того. спектр ликвидационных затрат для предприятия значительно шире. Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов. В состав суммарных затрат на ликвидацию бизнеса входят:

— административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;
— выходные пособия и выплаты:
— расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организацию распродажи, комиссионные, перевозку продаваемых активов и пр.

При определении ликвидационной стоимости недвижимости учитываются затраты на ликвидацию (расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организация распродажи, комиссионные агентам по распродаже и др.).

Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, затем дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, отражающей ликвидность активов и учитывающей связанный с процедурой ликвидации (как вынужденной продажи) риск.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчитана на базе уже определенной рыночной стоимости введением эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее может колебаться от 0 до 100% в зависимости от уровня ликвидности вида имущества (актива) и степени сокращения срока его реализации.

Иногда на основе ликвидационной» стоимости рассчитывается залоговая стоимость, которая используется бри кредитовании (под залог недвижимости).

Утилизационная стоимость — вид стоимости объекта, определяемый по (рыночной) стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения.

Оценка квартиры для ипотеки

Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Оставить комментарий | Читать комментарии

Вопросы оценки ликвидационной стоимости объекта

Ликвидационная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.

Условием появления ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, которые влияют на изменение нормальной рыночной ситуации.

Одним из наиболее распространенным направлением оценки ликвидационной стоимости является оценка предприятия при необходимости его банкротства.

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость

  • Срок экспозиции. Существует прямая зависимость между стоимостью ликвидации и сроком продажи — чем он ниже, тем ниже стоимость. Срок экспозиции зависит от многих факторов: тип недвижимости, исходная стоимость реализации, уровень спроса и т.д.
  • Общая экономическая ситуация на рынке.
  • Степень привлекательности объекта для рынка. Привлекательность объекта определяется его индивидуальными характеристиками и зависит от спроса на конкретный тип объектов.
  • Субъективные факторы.

Оценка ликвидационной стоимости проводится в случаях:

  • если предприятие находится под угрозой банкротства;
  • если оценка бизнеса предприятия свидетельствует о том, что стоимость компании при ликвидации будет выше, чем в случае продолжения деятельности организации;

Методы оценки ликвидационной стоимости

1. Прямой метод. Этот метод предполагает использование сравнительного подхода.

  • сравнение продаж — прямое сравнение с аналогами;
  • метод корреляционно-регрессионного анализа – количественный метод определения зависимости ликвидационной стоимости объектов от различных факторов.

Ликвидационная стоимость квартиры

Косвенный метод – предполагает расчет оценки стоимости ликвидации через рыночную оценку. Ликвидационная стоимость равна рыночной цене за вычетом скидки на фактор вынужденной продажи.

Основная трудность состоит в определении величины данной скидки. Она зависит от многих факторов:

  • привлекательность объекта;
  • ситуация на рынке;
  • срок экспозиции;
  • прочие факторы.

Из-за отсутствия на российском рынке необходимой информации, скидка на фактор вынужденной продажи рассчитывается экспертным путем. Статистика показывает, что размер скидки колеблется в пределах 20-50%.

Оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса

При нормально функционирующем рынке объекты отчуждаются по рыночной цене. В условиях нестабильности экономики на цену начинают действовать дополнительные факторы, главный из которых – ограниченность срока реализации. Поэтому оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса очень актуальна.

При стабильной рыночной ситуации срок экспозиции определяется на основе статистических данных. В настоящее время, когда на рынке наблюдается сложная нестабильная ситуация, расчет не может быть осуществлен на основе статистики. Поэтому в условиях кризиса в расчетах преобладают экспертные методы. Точность оценки ликвидационной стоимости во многом зависит от опыта и уровня профессионализма оценщиков.

ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад» — независимая оценка коммерческой недвижимости.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу:

Лидия Пшенка, 15:01 29-04-15
Комменты потрясные! Коллеги, кто подскажет, какие банки требуют расчитывать ликвидационную стоимость а какие нет? Спасибо.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector