Что можно делать на землях сельскохозяйственного назначения

Автор: Кирилл Юрьевич Обновлено: 21 мая 2019

Перед приобретением земельного участка покупатель должен выяснить, к какой категории относится земля.

Ведь не на всех участках разрешается капитальное строительство. Часть земель в Российской Федерации имеет сельскохозяйственное назначение.

Что можно на них возводить и при каких условиях?

Определение сельскохозяйственных земель

Земельный Кодекс РФ регулирует вопрос о присвоении землям определенной категории. Статья 77 формулирует, что подразумевается под сельскохозяйственными землями.

В статьях Закона 81 и 82 указано, что гражданин, получивший в пользование участок из данной категории, может организовать не только фермерское хозяйство на нем, но и создать подсобное хозяйство для личных целей.

Землю могут выделить не только отдельному гражданину, но и объединению – товариществу или обществу – для осуществления садоводства, огородничества или организации дачи.

Следует учитывать, что земли, имеющие статус сельскохозяйственных, защищаются законодательно. Поэтому за их захламление или загрязнение полагается ответственность. Такая же ответственность грозит за иные действия гражданина, которые могут иметь для земель негативные последствия.

По закону индивидуальное жилое строительство не может вестись на сельскохозяйственной земле, однако существуют другие возможности, которые зависят от предназначения участка.

Если он выделяется под сад или крестьянско-фермерское хозяйство, то с некоторыми оговорками застройка возможна. Также возможна застройка, если участок планируется под личное подсобное хозяйство. Еще у владелец может подать документы на перевод земли из одной категории в другую.

Ценность сельскохозяйственных земель и возможности их использования

Сельскохозяйственные земли можно использовать по-разному, что указано в Законе:

• для личного подсобного хозяйства;
• для организации производства, что включает в себя пашни, участки для скоса сена, виноградники и прочее;
• для организации КФХ;
• строительства дачного домика, если на это есть соответствующее разрешение, выданное при приобретении участка;
• для садоводства;
• для рыбных хозяйств;
• научно-исследовательских станций и прочее.

На территории земель сельскохозяйственного назначения могут также находиться замкнутые водоемы – природные или искусственно созданные.

Закон выделяет отдельную категорию земель – сельскохозяйственные угодья, которые особо охраняются государством. К ним можно отнести следующие участки:

• с кадастровой стоимостью, превышающей среднюю в пределах одного муниципального образования более чем на 10 процентов;
• угодья, принадлежащие научно-исследовательским образованиям любого уровня;
• земли с искусственным орошением.

Строительство на участках для ведения КФХ

Сельскохозяйственные земли могут выдать для ведения на них крестьянского или фермерского хозяйства. Закон «О фермерском хозяйстве» — это основа регулирования всех видов деятельности на данных землях.

На участке, выделенном для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, можно заниматься выращиванием разных видов растений, овощей и фруктов. На нем можно разводить животных, в том числе крупный рогатый скот, домашних и опытных животных, пчел и водных пресмыкающихся.

Разрешено разведение диких животных для последующей организации охоты на участке.

В перечень имущества согласно статье 6 входят постройки на участке, без которых невозможна нормальная организация КФХ: склады, и другие подсобные и хозяйственные помещения.

Допускается строительство жилого дома высотой не более 3 этажей, который можно зарегистрировать, присвоить ему почтовый адрес и получить регистрацию для всех жильцов.

Под застройку можно выделить определенную часть земельного участка, что регулируется Правилами землеустройства и проектом.

Строительство регламентируется статьей 263 Гражданского Кодекса; статьей 51 Градостроительного Кодекса; статьями 40 и 43 Земельного Кодекса.

Строительство на участках для ЛПХ

Закон «О личном подсобном хозяйстве» регламентирует деятельность и застройку участков, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно ему любое строительство капитальных жилых зданий на таких участках запрещено, а вот постройка навесов и загонов для скота, теплиц и мелиоративных сооружений разрешается.

На строительство подобных и временных сооружений не требуется отдельного разрешения государственных органов, что указано в статье 62 ГК РФ.

Даже если владелец участка решит нарушить закон и построить жилой дом на земле, предназначенной для ЛПХ, то он не сможет его зарегистрировать и прописаться в нем.

Любая предпринимательская деятельность на личном подсобном хозяйстве запрещена, поэтому владельцем земли может быть только гражданин, который занимается непредпринимательской деятельностью по переработке выращенной собственноручно продукции.

Участок для ЛПХ должен быть зарегистрирован в кадастре.

Строительство на участках для сельхозпроизводства

К участкам для сельхозпроизводства относятся любые земли, на которых разрешена обработка земли, выращивание сельскохозяйственной продукции, ее переработка.

К таким участкам относят также пастбища, насаждения с многолетними деревьями и залежь, сады, луга. На таких участках законом разрешено строить любые сооружения хозяйственного назначения: фермы, ангары, склады и прочее.

Чтобы возвести капитальное здание – необходимо получить специальное разрешение.

Для некапитальных построек оно не требуется, как и регистрация таких сооружений.

иван says

интересно было бы узнать, как можно использовать землю сх в крыму у моря.

Земли сельхозназначения привлекают граждан своей экологической чистотой. Поэтому многие стремятся приобрести загородный участок, для последующей застройки. Что можно строить на таких участках?

Рекламные слоганы компаний, которые занимаются продажей земли, обещают, что участки предназначены для жилого строительства. Однако попытавшись получить разрешение на строительство, граждане натыкаются на отказ. Это связано с тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под особым контролем государства. Поэтому порядок использования таких угодий регламентирован действующим законодательством.

Если заглянуть в Земельный Кодекс, можно наткнуться на весьма расплывчатые формулировки. Например: «заниматься строительством может заинтересованное или надлежащее лицо». Кроме того, строить дом на территориях сельхозназначения, допускается только после согласования с соответствующими инстанциями.

Наибольшую сложность вызовет получение разрешения от экологической службы. Вам потребуется доказать, что возведённая постройка не нарушит экологическую ситуацию. Давайте разберёмся, какое строительство на землях сельхозназначения допустимо в 2019 году.

Разбираемся с определениями

Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению. Есть территории, выделенные под градостроительство и промышленные объекты. Получить разрешение на строительство не составит труда.

Существуют земли, относящиеся к категории природоохранных зон. Они не предназначены для жилищного строительства и находятся под охраной государства. То же самое относится к землям резерва, которые временно изъяты из оборота.

Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.

На 2019 год, участки сельхозназначения предназначены для:

• ведения подсобного хозяйства в личных целях;
• производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья;
• устройства фермерских хозяйств;
• садоводства;
• разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоёмах.

Как видите, о строительстве жилого дома или технических построек речь не идёт. Однако, сельское хозяйство невозможно без развитой инфраструктуры. Поэтому допускается строительство коровников, курятников, складских помещений, дорог, обустройство ангаров для автотранспорта.

Обычно для возведения жилого дома требуется перевод участка сельхозназначения в другую категорию. Это связано со сбором довольно внушительного пакета и получением соответствующего разрешения от местного муниципалитета.

Исход такого решения весьма неоднозначен: в равной степени можно получить одобрение и отказ. Отсюда возникает вопрос: можно ли строить дом без этой бумажной волокиты? Оказывается, можно, при соблюдении определённых условий.

Участки для личного пользования

Обычно это земли сельскохозяйственного назначения, входящие в территориальные образования садовых товариществ и кооперативов. Согласно действующему законодательству, эти наделы отведены под дачное строительство.

И опять мы сталкиваемся с расплывчатой юридической формулировкой. Что следует понимать под дачным строительством? По нормативным актам, под это определение попадают временные постройки, непредназначенные для всесезонного проживания. Прописаться в таком строении или зарегистрировать его, как объект недвижимости — весьма сложно.

Кроме того, допускается возведение технических построек: навесов, помещений для скота и домашней птицы, теплиц и сараев. Разрешение на строительство перечисленных объектов получать не требуется.

Обратите внимание, что возведение жилого здания, попадающего под определение капитальной постройки, не допускается. Это считается нецелевым использованием выделенного участка.

Кроме того, закон запрещает заниматься любой коммерческой деятельностью, на угодьях, выделенных для ведения личного хозяйства. Чтобы строить дом, потребуется изменение категории земли. Стоит отметить, что для таких участков – это вполне осуществимая процедура.

Фермерские хозяйства

Здесь ситуация выглядит несколько иначе. Земли сельскохозяйственного назначения, отведённые для организации фермерских хозяйств, допускается использовать следующим образом:

• организация охотничьих угодий с разведением диких животных;
• использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур;
• обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота;
• строительство складских помещений и других строений, необходимых для обеспечения функциональности фермерского хозяйства.

Учитывая, что самому фермеру тоже нужно где-то жить, последний пункт прямо указывает, что можно строить дом на участке сельхозназначения. Если следовать букве закона, такое разрешение даёт статья № 263 ГК РФ и положения 40, 43 Земельного Кодекса.

Однако есть и некоторые ограничения. В частности, допускается возведение жилого строения не выше 3-х этажей. Зато постройку можно официально зарегистрировать, с присвоением адреса и пропиской для собственника.

Земли сельскохозяйственной деятельности

Под это определение попадают участки сельхозназначения, выделенные для обработки земли и производства растительного сырья. Можно ли строить на этой территории?

По закону допускается строительство некапитальных построек хозяйственного назначения. Сюда относятся ангары, складские помещения, производственные цеха, не противоречащие целевому использованию земли.

Для таких сооружений не требуется разрешение на строительство с последующей регистрацией. Если запланировать капитальную жилую постройку, разрешение на строительство нужно обязательно. В этой ситуации, земли сельскохозяйственного назначения подлежат застройке при соблюдении определённых норм и требований.

Татьяна (tanjamur@rambler.ru) 22:24 | 10 Окт. 2017

Добрый день. Я планирую покупку ЗУ , из выписки из ЕГРН я вижу, что это земли сельхозназначения , для дачного строительства. Подскажите, пожалуйста, если я построю на таком ЗУ капитальный каменный дом, подключусь к газу (газ по дачному посёлку разведён) , смогу ли я зарегистрировать такую постройку в Росреестре? И если я построю такой дом, то какие могут быть для меня последствия? Меня оштрафуют? Заставят снести? В данном дачном посёлке очень много таких капитальных строений.

Дежурный Юрист 10:10 | 11 Мар. 2018

Если жилой дом будет являться объектом ИЖС, то такое строительство возможно. Коттедж строить на такой земле нельзя. По решению суда могут снести постройку.

Николай 09:06 | 13 Мар. 2018

Чем жилой дом являющиеся объектом ИЖС отличается от коттеджа (в переводе с английского языка коттедж означает дом с участком перед ним) ?

Дежурный Юрист 19:56 | 30 Мар. 2018

Правового разграничения нет. По устоявшейся традиции дом может быть меньше 100 кв. м., не иметь всех видов коммуникаций и иметь огород/участок. Коттедж может быть признан объектом ИЖС как и дом, если соответствует ограничениям.

Екатерина 08:03 | 31 Янв. 2018

Земли сельскохозяйственного назначения, для садоводство и огороднечества. Можно ли перевести дачный участок с постройками в земли ИЖС и построить там на средства материнского капитала дом?

Дежурный Юрист 12:08 | 28 Фев. 2018

Можно, если участок может быть переведен в статус ИЖС из с/х назначения.

Сергей 13:28 | 24 Янв. 2019

Добрый день, есть ЗУ с категорией (земли населенных пунктов), ври овощеволство (территориальная зона сх3), какое здание мы можем поставить на учёт (нежилое), интересует название или даже помощь в этом.

Сергей 09:19 | 22 Мар. 2019

Добрый день! На земле сельхозназначения мы планируем построить магазин, для реализации произведеной продукции, скажите, возможно ли это и какие необходимы документы.

Санградо 16:15 | 19 Июн. 2019

Добрый день.
Категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование…
Скажите пожалуйста, могу я сделать пруд и разводить фарелей?
И что лучше, сделать скважину или брать воду с реки для разведения рыб?

Земля сельхозназначения относится к угодьям, которые расположены вне населенных пунктов. Они далеки от территории лесного или водного фонда, не представляют собой промышленной ценности, а также не являются землями запаса и особо охраняемыми территориями. В частности, они подразделяются на категории.

На какие категории делятся земли сельхозназначения?

Категории земель сельскохозяйственного назначения:

• Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
• Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Далее выясним, какие виды земель сельхозназначения существуют? Что можно на них строить? Какая категория строений допускается при различных целевых применениях сельскохозяйственных площадей?

Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий – ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:

• Пастбищами и сенокосами;
• Лесополосами и пашнями;
• Залежами;
• Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
• Дорогами и прогонами;
• Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.

Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?

Если Вы – владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:

• Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
• Коттеджа;
• Внутрихозяйственной постройки;
• Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
• Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
• Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
• Фермерских хозяйств;
• Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения. Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.

Без разрешительных документов можно строить на землях сельхозназначения технические постройки: птичники, навесы, теплицы, сараи.

Категорически запрещено на этих землях ведение коммерческой деятельности.

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

• Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
• Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
• Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
• Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
• Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
• Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки для дачного строительства

Наиболее оптимальным вариантом для строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном сообществе. Можно ли строить на землях дачного хозяйства капитальные строения? Перед тем как строить на землях сельхозугодий, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. В нем имеется информация о расстоянии между соседними строениями.

Регламент законодательства определяет, что возможно возведение дачного домика или строения, не предназначенного для круглогодичного проживания. Но на этой жилой площади нельзя оформить регистрацию. По желанию можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет дачный дом для сезонного проживания.

Также ограничением служит то, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

Исходя из всего выше перечисленного, остается подвести итог: земли сельхозназначения можно использовать только по прямому назначению, т. е. для ведения разных видов сельского хозяйства. Что можно построить на этой территории? Строения, предназначенные для сезонного пользования, либо технические постройки, необходимые при ведении хозяйственной деятельности. Капитальные сооружения возможны лишь при ведении фермерской деятельности.