Что является общим имуществом в многоквартирном доме

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
К такому имуществу относятся:
— фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
— помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
— инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности.
1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома — несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и
иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы.

Крыша— это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.
Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:
— конструкции обслуживают более одного помещения;
— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:
— ограждающие несущие конструкции;
— ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения — комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, — полом, т.е., во-первых, оно ограждаетквартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359.

Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир, — подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Следует отметить, что помещения в соответствии со ст. 36 ЖК РФ признаются общей собственностью, если они не являются частью квартир. При этом ничего не говорится о нежилых помещениях. Но в этом случае получается, что нежилые помещения (аптеки, офисы и т.п.) могут стать объектами общего имущества. Это невозможно, так как нежилые помещения, как и жилые, принадлежат определенному собственнику и, конечно, не обслуживают какое-либо иное помещение.

Но возникают ситуации, когда люди осуществляют предпринимательскую деятельность не в нежилых помещениях, а занимают места общего пользования (например, подвал). В этом случае нужно проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения — является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. ПРИМЕР из судебной практики ЗАО «Латц» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «Латц» на указанное
помещение.

Читайте также:  Нормативное определение понятия пытка указано

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующее. ЗАО «Латц» обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7. В качестве основания возникновения права
собственности на нежилое помещение истец указал акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30 апреля 2000 г., утвержденный постановлением мэра города Т. от 30 апреля 2000 г. № 716.

Решением от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 учреждение юстиции отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Существенным основанием для отказа является то, что согласно ст. 36 ЖК РФ технический этаж является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, при наличии прямого указания в законе о правовом положении технических этажей в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом
собственников помещений, не требуется.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:
— помещение не должно являться частью квартиры (т.е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и т.п. нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;
— помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.
К помещениям, являющимся общим имуществом, могут относиться:

подъезд — часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;

тамбур — помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года;

вестибюль — помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям;коридор — помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций;

лестницы — конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;

лифты — современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме;

технические этажи — вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;

чердак — нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.

Рассмотрим пример про общие лоджии. Лоджия будет являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом?

Площадь лоджии в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества — обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.

А вот, например, лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.

3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные
коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме данной категории общего имущества можно отнести:

• систему отопления со всеми устройствами;
• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;
• сеть газопровода со всеми устройствами;
• сеть канализации со всеми устройствами;
• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
• внутренние телефонные и сигнализационные сети;
• вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
• подъемники.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру.

4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и
элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.
Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).
Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, коврови предметов домашнего обихода; оборудование площадки для
отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Итак, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Читайте также:  Процедура наблюдения при банкротстве юридического

5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, — дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ
третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.

Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собственников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещения собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д. Таким образом, становится понятно значение общего имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество находится в их общей долевой собственности.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином го-
сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Полемика об общем имуществе, его составе в МКД и об ответственности за состояние оного, не редкость. Порой сами собственники не знают о своих правах и обязанностях.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Что в 2019 году причисляется к общему имуществу МКД и как оно содержится? В многоквартирном жилом доме все помещения, так или иначе, имеют владельца, в лице физического или юридического лица либо государства.

И именно владелец должен содержать свое имущество. Но содержания требует и само здание. А это требует познаний о том, кто и за что ответственен. Что в 2019 году охватывает термин общего имущества в отношении МКД?

Основные моменты

Мнения относительно принадлежности имущества в МКД, не являющегося личной собственностью, разделяются.

В частности имеет место теория о том, что содержание данного имущества не может признаваться долгом собственников помещений.

Аргументируется это тем, что до приватизации весь жилой фонд относился к государственной собственности.

Квартиры приватизировались и обретали хозяина, а общее имущество передаче в частные руки не подлежало и значит, осталось в принадлежности государства.

Исходя из того, что ОИ принадлежит государству, владельцы квартир не обязаны платить за его содержание.

Поборники данной теории считают противозаконными нормы о том, что плата за жилье охватывает и оплату за содержание общедомового имущества в МКД.

Безусловно, приведенная теория не может почитаться верной, не только юридически, но и логически. Единого собственника ОИ в многоквартирном доме нет и быть не может.

Хозяева помещений в МКД сообща обладают этим имуществом и обязаны о нем заботиться. Но что же надлежит понимать под имуществом общего назначения?

Что это такое

В МКД общее имущество это все составные элементы здания, за исключением личных помещений.

Признак ОИ в том, что применяется таковое с целью обслуживания больше одного помещения, то есть не является чьей-то собственностью.

Доля в общем имуществе многоквартирного дома соразмерна объему принадлежащей площади в доме.

При этом данная доля не может выделяться в натуре и соответственно запрещено получать на нее единоличное право собственности.

Появляется право совместной долевой собственности в МКД синхронно с обретением права владения помещением в доме.

Наряду с этим появляются и обусловленные обязанности относительно ОИ. Значит, право в ОИ не может выступать объектом сделок или передаваться от одного лица к другому.

Про соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, читайте здесь.

Получение права на помещение в МКД автоматически делает владельца участником общей собственности, при этом от воли его эта норма абсолютно не зависит.

Что сюда входит

Состав имущества признаваемого общим в МКД, раскрывается в Правилах содержания ОИ в многоквартирном доме:

  • лестницы, межлестничные площадки, тамбуры, лифты, чердачные помещения, технические помещения с наличием коммуникаций и оборудования;
  • крыши;
  • несущие стены, балконные плиты, плиты перекрытий и т.д.;
  • дверные и оконные проемы в помещениях общего пользования;
  • оборудование, применяемое для обслуживания дома;
  • земельный участок под зданием и примыкающая территория, границы которой четко определены;
  • прочие объекты, назначенные для обслуживания дома;
  • внутридомовые системы ресурсоснабжения и отвода.

По некоторым элементам МКД могут зарождаться споры. Например, является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома?

Домофоны причислены к совместному имуществу согласно ст.290 ГК РФ. Но жильцы вправе сами назначать, как исполнять их содержание.

Это может быть обслуживание со стороны УК, заключение договора со сторонней организацией или вызов специалистов по мере необходимости.

Правовые нормы

П.1 ст.290 ГК РФ предопределяет, что в многоквартирном жилище относятся к совместной собственности владельцев помещения коллективного пользования, несущие конструкции здания, оборудование, применяемое для обслуживания дома.

Более подробно перечень ОИ прописан в ст.36ЖК РФ и в п.1-9 Правил содержания ОИ в МКД (Постановление Правительства РФ № 491).

Ч.2 ст.36 ЖК РФ закрепляет за обладателями помещений в МКД право безусловного владения и пользования.

Право распоряжения базируется на правилах, определенных ЖК РФ и ГК РФ относительно управления общедомовым имуществом.

Использование общего имущества многоквартирного дома по ЖК РФ

Владельцы помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества. Доля неизбежных расходов собственника на содержание определяется объемом участия в праве общей собственности на ОИ.

На практике это выглядит так. Все жильцы МКД имеют одинаковые права на пользование общим имуществом, и все они обязаны принимать участие в его содержании.

Величина расходов для каждого отдельного владельца определяется площадью принадлежащего лично ему помещения.

Основные правила содержания

Под содержанием ОИ разумеется:

  • осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
  • подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
  • обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
  • освещение общих помещений и их уборка;
  • соблюдение пожарной безопасности;
  • ликвидация бытовых отходов;
  • уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
  • сезонная подготовка здания к эксплуатации;
  • текущий и капитальный ремонт.

Что касается содержания дверей и окон помещений, принадлежащих собственникам, то, поскольку в состав ОИ эти помещения не входят, то забота о них осуществляется непосредственными владельцами.

Так, например, является ли балкон общим имуществом? Если речь идет о ремонте балкона, как составной части фасада, то да.

А вот если нужно утеплить балкон, застеклить и как-то улучшить, то это личная забота собственника квартиры.

Читайте также:  Бесплатная юридическая консультация по телефону курск

Кто занимается управлением ОИ

Содержание общедомового имущества является обязанностью жильцов-собственников. Но понятно, что необходимо как-то организовать процесс содержания и назначить ответственных лиц.

Общим собранием собственников выбирается подходящая УК, и после заключения надлежащего договора ей делегируются все обязанности по содержанию ОИ.

Управляющая организация, представляя собственников, заключает договора с ресурсопоставляющими компаниями и организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы по ремонту и содержанию дома, а также выполняет распоряжение, принимаемое общим собранием.

Услуги УК также оплачиваются жильцами. Но владельцы могут осуществлять управление общедомовым имуществом самостоятельно или через образование ТСЖ (товарищества собственников жилья).

Такое сообщество состоит их владельцев помещений в МКД.

ТСЖ решает все вопросы, касающиеся содержания дома, в том числе осуществляет взаимодействие со сторонними организациями при необходимости услуг таковых.

Собственники, не вошедшие в состав ТСЖ, заключают договор о содержании и ремонте ОИ с товариществом.

Способ управления дома выбирается самими жильцами на общедомовым собрании. Для утверждения решения достаточно двух третей голосов от совокупного количества.

Откуда выделяются расходы на содержание

Расходы по содержанию оплачиваются собственниками, исходя из размера их доли в общем имуществе соразмерно метражу помещения.

Затраты на содержание ОИ включаются в состав квартплаты и относятся к перечню обязательных платежей.

Размер оплаты определяется УК или ТСЖ на основании составленной сметы и разделения суммы пропорционально меж собственниками.

Дополнительным способом получение средств на содержание ОИ может становиться сдача общего имущества (общих помещений, земельной территории) в аренду. Решение также принимается общим собранием.

Согласно ст.165 ЖК РФ управляющая организация или ТСЖ обязаны по запросу граждан предоставлять информацию о том, на какие нужды тратятся собранные средства, об установленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту дома, об объеме и перечне оказываемых услуг.

Если оказываются услуги ненадлежащего качества, то исполняющая организация обязана понизить размер оплаты за содержание общедомового имущества.

Факт ненадлежащего оказания услуг должен фиксироваться соответствующим актом, составленного выборной комиссией собственников.

Если требования жильцов относительно снижения платы или улучшения качества услуг не удовлетворяются, то они вправе обратиться в суд.

Также общим собранием собственников может приниматься решение о смене управляющей организации.

Составление акта осмотра

Осмотр МКД должен проводиться регулярно в целях проверки технического состояния здания. При необходимости может осуществляться и осмотр внеплановый.

В комиссию входят собственники дома и представители УК. Иногда могут привлекаться различные специалисты со стороны, если требуется получение экспертного мнения.

По итогам проверки составляется акт. В акте технического осмотра МКД указываются сведения о действительном состоянии строительных конструкций, внутреннем техоборудовании и выявленных изъянах.

Видео: общее имущество многоквартирного дома, его земельный участок

В результате технического осмотра дома своевременно выявляются дефекты здания и порча отдельных его элементов, определяется причина их возникновения, разрабатывается перечень и состав необходимых работ по устранению.

Кроме того акт технического осмотра позволяет управляющей организации определить план работ в ближайшей и будущей перспективе.

Руководствуясь актом, УК подготавливает предложения о сроках, когда нужен текущий ремонт, требуемом объеме работ, порядке финансирования ремонта, стоимости материалов и прочем.

Разработанная программа предоставляется на утверждение собственникам. В план могут вноситься корректировки исходя из мнения жильцов.

И уже на основе утвержденного плана определяется размер оплаты за содержание ОИ. Как образец акт осмотра общего имущества МКД:

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .

К общему имуществу относятся:

  • помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
  • межквартирные лестничные площадки
  • лестницы
  • лифты и лифтовые шахты
  • коридоры
  • технические этажи
  • чердаки
  • подвалы и технические подвалы
  • помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
    • элементы озеленения и благоустройства
    • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
    • Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети ( пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

      • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
      • внутридомовая инженерная система водоотведения;
      • внутридомовая система отопления;
      • внутридомовая система электроснабжения.

      Определение состава ОИ

      Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

      Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 :

      • Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
      • Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
      • Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

      Понравилась статья? Поделить с друзьями:
      Добавить комментарий

      ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

      Adblock detector